同村村民之间相互“买地”也不行？

       2017年初，张某有意“购买”村里的土地建造房屋用于自住，经人介绍向同村王某购入一块大约70平方米的空地。经过多次协商之后，双方以48万元的价款达成合意，并签订了《空地卖契》。卖契约定：四至以内全部卖尽，东面以**墙外为界，南面为水渠内坎为界，西面为现树木栽种地内墙为界，北面为垟降脚边为界，以上范围内土地总价人民币肆拾捌万元整，空地面积大约70平方米。然而，张某的建房申请先后遭到村里及国土部门拒绝。经了解方才得知自己“买”的土地属于农用地而非宅基地，只能用于农用建设，不能用于建造房屋。“卖契”成了一纸空文，感到上当受骗的张某一纸诉状向法院提起诉讼，要求归还48万元及利息。庭审中，卖方王某辩称，“卖契”里涉及的是家庭承包经营的农村土地，约定的也是土地承包经营权的转让而不是土地买卖，可以在同村村民之间有效流转。

       经审理查明事实后，法院认为，针对被告提出的土地承包经营权流转行为，既无证据证明事先征得土地发包方的同意，也无证据证明土地承包经营权已转移至原告王某的名下，且“卖契”在内容上明确了出卖土地的占地面积、价款、位置等内容，符合买卖的基本要素，因此该行为不属于经营权转让行为，对被告的辩解法院不予支持。涉案《空地卖契》对农用地进行买卖的行为违反法律法规强制性规定，应属无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。同时，法官在开庭时向原、被告双方释明法理，告知张某应当通过正规途径审批房屋进行建设，其行为亦有过错，因此对其主张利息部分不予支持。

       律师说法：

　　近年来，涉及农村土地的买卖行为愈加多发，根据土地管理法：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地……本案中，双方当事人签订的买卖合同违反了该条规定，应为无效。合同法亦规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失。因此，法院判决本案被告返还原告购买“空地”的价款。

　　律师提醒，国有土地的所有权人是中华人民共和国的全体公民，集体土地的所有权人是农业集体经济组织成员，故任何个人不得对土地进行转让买卖。因而，涉及到所谓的“卖地”的情况应当提高警惕，以免承担不必要的风险。此外，即便就使用权转让而言，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，只能在本村内流转，经过土地管理部门依法批准，发放证件。