商品房买卖合同中，开发商逾期办证的违约认定及买卖双方的权利义务规范

【基本案情】

2003年12月2日，陈某渝、李某、陈某涵与粤豪公司签订《商品房买卖合同》，约定陈某渝、李某、陈某涵购买粤豪公司投资开发建设的房屋，建筑面积共42.96平方米，总价为183302元；合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后200个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的1％赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房款的1％向买受人支付违约金。合同附件三对装饰、设备标准的约定，电气（独立电表，留灯位，安全插座，预留空调机插座），供水（独立水表，配齐上下水管道）；附件四约定：购房契税按国家规定，由买受人承担，并于房屋交付使用时同时付清，为购房总价的3％；房屋维修基金按国家规定，由买受人承担，并于房屋交付使用时同时付清，为购房总价的2％；办证费1000元（按实际金额多退少补）；水电基础设施费、邮电通信费、有线电视入网费合计2000元。合同对其他还作有约定。合同签订后，陈某渝、李某、陈某涵依约支付了购房款给粤豪公司，并于2004年9月21日分别向粤豪公司支付了契税5500元、配套设施费2000元、办证费1000元、维修基金3667元，粤豪公司于2004年9月26日将房屋交付陈某渝、李某、陈某涵管理使用。另查明，因粤豪公司对该房产开发项目在建设过程中有超审批建筑面积和超出审批容积率的行为，导致案涉房产于2018年7月28日才通过规划竣工验收，至今尚未为陈某渝、李某、陈某涵办理不动产产权证。

【案件焦点】

1，房屋买卖合同未明确办理房地产权属证书过户手续的时间，如何判断房地产开发商是否存在逾期办证的违约行为；2.房地产开发商存在逾期办证违约的情况下，其代收购房业主所缴纳的契税、公共维修基金、办证费是否应予退还。

【法院裁判要旨】

法院经审理认为：第一，因粤豪公司在建设过程中有违法建设行为，被住房和城乡建设局进行了行政处罚。该房产开发项目在2018年7月28日才通过竣工规划验收，以致粤豪公司未在合同约定的期限内将办理权属登记的相关资料提交产权登记机关备案，致使陈某渝等三人至今不能取得所购房屋的合法权属证书。粤豪公司的行为已经构成违约，其应当承担违约责任。

第二，根据双方签订的《商品房买卖合同》及其附件的约定可见，粤豪公司代陈某渝等三人办理房屋所有权证及陈某渝等三人缴纳契税等税费的行为系双方书面约定的合同内容之一。而陈某渝等三人要求粤豪公司退还上述费用，实际上是对合同附件四约定的内容提出了解除的主张。《中华人民共和国合同法》对合同解除条件有明确规定，即双方当事人协商一致，或者一方当事人根本违约致使合同目的不能实现。本案中，陈某渝等三人与粤豪公司签订《商品房买卖合同》的主要目的系其向粤豪公司购买案涉房屋，并取得该房屋的所有权。经庭审查明，案涉房屋已实际交付给陈某渝等三人使用，虽现阶段陈某渝等三人暂时无法取得产权证书，但粤豪公司已明确表示，若能完善相关手续事宜，即可办理权属证书，陈某渝等三人的购房目的即可实现。现粤豪公司不同意退还上述费用，而陈某渝等三人亦未提供其他证据证明粤豪公司已不能为其办理权属证明而导致其根本无法实现购买案涉房屋的合同目的。故在陈某渝等三人对合同中的其他条款均未提出异议并已接收案涉房屋的情形下，其仅主张解除具有法律效力的《商品房买卖合同》中的一项约定内容，于法无据。另外，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，陈某渝等三人依约向粤豪公司交付契税等税费，是履行合同义务的表现，至于上述费用的利息，双方并未约定，故陈某渝等三人要求粤豪公司返还契税等税费并支付利息的诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。最终法院判决：一、粤豪公司向陈某渝、李某、陈某涵支付逾期办证违约金1833.02元；二、驳回陈某渝、李某、陈某涵的其他诉讼请求。

【律师后语】

在商品房买卖交易中，由于开发商的不规范操作等多种因素的影响，导致购房业主群体维权的纠纷日益增多，极易出现群体上访和扎堆起诉的现象，如何妥善处理好该类纠纷，保障购房业主群体的合法权益，为规范商品房买卖市场提供司法参考，成为法院当前的一个重要工作。

本案选取同类型系列案中较典型的一个案例展开叙述。造成该案纠纷的主要原因是购房业主与房地产开发商对房屋买卖合同中关于办证期限的内容约定不明，而开发商因为自身和政府行为等多种原因迟迟未将案涉房屋的产权证办理至购房业主名下。在认定开发商是否逾期为业主办理产权证过户手续时，应当从合同约定内容着手，如无约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定判断。本案中，虽然双方在房屋买卖合同中未明确约定办理产权证过户手续的期限，但是约定了粤豪公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的期限，这里的备案资料应理解为“达到办证条件所需的由开发商提供的资料”，而且应当与办理合同的备案登记相区别。而对于逾期办理产权证的原因，开发商往往从多种因素抗辩，认为并非自身原因造成，办证时间应予顺延。故法院在适用法律条款时，应当将开发商之外的原因排除。这里要分两种情况：如在签订房屋买卖合同时已存在影响办证的政府行为，开发商已知时，可以认为其约定的办证时限，包含了处理政府行为事宜的时间，则法院不支持开发商的延期主张；如在签订房屋买卖合同之后才出现政府行为，属于开发商无法预知的情况，应当扣除政府行为影响办证的期限。本案中，因粤豪公司在项目的建设过程中有超审批建筑面积和超出审批容积率的行为，导致被政府机关行政处罚，系开发商自身原因造成逾期办理产权证的后果。

另外，购房业主与开发商签订《商品房买卖合同》，主要目的就是向开发商购买房屋，并取得该房屋的所有权。本案中，开发商已将房屋交付给购房业主使用多年，只是办理产权过户手续条件未成就，暂时未将产权证办理至购房业主名下，待开发商完善相关材料，即可办理产权过户手续，购房业主的购房目的即可实现。由开发商代购房业主办理产权证过户手续和代交相关税费，系双方在合同附件中约定的内容，对双方均有约束力。购房业主依约向开发商交付相关税费，是履行合同义务的表现，开发商在条件成就时为购房业主办理产权证过户手续，亦为合同约定必须履行的义务。购房业主提出的要求开发商退还代交的税费，实际上是对合同约定的某一项内容提出了解除的主张。我国对合同解除的条件有明确的规定，在房屋买卖合同目的可以实现，而双方就解除合同协商不一致的情况下，不能依据《民法典》中关于合同解除的规定，解除双方的房屋买卖合同，双方还应继续按照合同约定履行义务。