出售房屋合同有七种情形

房产买卖，是指房屋所有人将房屋所有权转移给房屋买受人，但买方为此支付相应价款的行为。买房子要签订房屋买卖合同。实务中房屋买卖纠纷时有发生，房屋买卖纠纷涉及产权.价.原承租人权益等诸多问题，但与买卖合同的效力是分不开的。所以，到底哪些房屋买卖合同是无效合同？可以概括为以下七大类：

一.房地产.房地产单独转让，合同无效。

住宅作为土地的一部分，作为土地的附着物，其性质不能分开，因此，房屋所有权经买卖转让后，该房屋占用的土地使用权亦须同时转让。当出卖人将房地产和土地分别转让给不同的当事人，或出卖房屋时只转让房屋所有权，但转让双方对此均可提出该买卖合同无效。

二、没有办理登记过户手续，合同无效。

房产买卖合同标的物所有权的转移应由买卖双方到房屋所在地的房管部门办理过户，否则，房屋买卖合同无法生效，也不能产生房屋所有权转移的法律效果，即使房屋实际交付也属于无效。因此，只要房屋未正式办理登记过户手续，即使卖方收取了房屋价款，交由买方使用，当事人也可以提出解除合同的主张。

三、产权主体存在问题，合同无效。

卖房主体应为房屋所有人。出卖他人房屋而无所有权的，其行为无效。如果一栋房子的产权是数人共有的，要征得共有人同意才能出卖，出卖共有房屋时，须提供共有人同意的证明。

四、违反优先购买权，合同无效。

房主出卖共有房屋时，共有人在同等条件下享有优先购买权。房主出售出租房屋时，应提前3个月通知房客，在同等条件下，房客享有优先权。房主在出卖房屋时侵犯共有人.承租人优先购买权.当房主.承租人.承租人可请求法院宣告该房屋买卖合同无效。

五、违反规定的单位购房，合同无效。

机构.团体.部队.事业单位.不得购买或变相购买城市私人住宅。有特殊需要购买的，应当经县级以上人民政府批准。购买私人房屋的单位违反规定，买卖关系无效。

六、买卖有欺诈、显失公正、合同无效。

在市区出售私有房屋，双方应按照按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的评估私房价格，议定价格，并经房管机关同意后方可生效。销售合同生效后，双方不得以任何理由、理由反悔，应当按照合同约定的价款.期限及方式交付。但是，如卖方对房屋质量有欺诈之处.如隐瞒行为或在生效后发现有质量问题，买方可要求卖方与卖方重新商定价格，协商不成的，可以向法院提起诉讼。

不合法的转让，合同无效。

依据《城市房地产管理法》，下列不动产，不得转让(包括买卖):1.以出让方式取得土地使用权的，不符合转让不动产条件的；2.司法机关和行政机关依法裁定，没收或限制不动产权利，3.依法收回土地使用权；4.共有财产未经共有人书面同意；5.权属有争议的；6.未依法登记领取产权证的；7.其他情况。