购买的二手房存在问题，中介是否承担责任

“贝x找房”所购二手房喷粪，损失该找谁

事件经过：2019年9月，市民小王通过网络中介平台“贝x找房”购买了一套二手房。但从12月底入住新房后至今，房屋马桶、下水管道多次喷出污物污水，房间里一片狼藉，不堪入目，地板、墙面严重损坏。据小王的邻居告知，光是半夜疏通下水道，原来就已经发生了多次。但当小王联系前房主时，前房主却爱答不理，坐收中介费的“贝x找房”平台也不愿承担责任。

1月17号，在社区的协助下，小王自己付费找到施工队，对可能存在管道阻塞的路面开挖，确定了损坏管道的位置，并更换了新管道。施工费用2400元，现在工程已经完工。

结论：事故原因为管道堵塞，损失为装修损失及财产损失，关于小王的情况根据其是否继续在此房居住的想法，律师提出以下两种解决方案：

一、解除房屋买卖合同，买方与中介公司共同赔偿卖方财产损失

房屋买卖合同卖方故意隐瞒房屋现存“喷粪”问题，未尽到充分披露房屋状况的义务。属于违约行为，买方可以因此主张解除买卖合同并要求卖方承担违约责任。关于所造成的财产损失，由于卖方过错所导致的财产损失后果理应由卖方承担。

由于中介公司并非合同主体，判断其是否承担责任主要有两点1、中介公司是否尽到合理审查注意及如实报告义务；2、中介公司是否存在故意隐瞒或者提供虚假信息的可能。此两点中介公司未履行其中一点，都要承担部分或全部责任。此案中，中介公司未尽到合理审查房屋状况的义务，给买方造成损失，依照诚实信用原则，以善良行业人的标准作为依据，根据后期证据收集判断，决定中介公司承担责任的大小。

法律依据：

《合同法》第九十四条第四款当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条　因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

《合同法》第四百二十五条规定，“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”

二、由管道养护管理部门—税务局及使用该管道（即堵塞处管道）所有业主共同承担损失赔偿责任

据了解损坏部分的管道属于公共构筑物，所谓公共构筑物，是指国家因公共利益需要所提供的为公众使用的建筑物等有体物及设备，该公共构筑物由某区水务履行疏通维护的管理义务，此案中，小王自费找到施工队对“管道堵塞”路面开挖，确定损坏管道位置并更换了新管道。由此可认定房屋“喷粪”由于“管道堵塞”及水管损坏导致。下水管道该配套设施属于该水务局维修、养护、管理的范围，水务局作为管理人怠于履行其相关管理义务导致业主财产损失，理应承担赔偿责任。

房屋马桶“喷粪”一部分原因系管道堵塞，而管道堵塞的原因在于管道中各种异物堆积。故管道堵塞的原因与个别业主使用不当存在因果关系，堵塞管道属于公用管道，各异物相互堆积才造成了管道堵塞，使用该管道的任一业主都有造成该管道堵塞的可能，由于无法确定堵塞排管道异物的直接来源，亦无法查明造成管道堵塞的具体责任人，无法确定责任比例，故小王的损失，应当由包含小王在内的各业主共同平均分担责任，但由于房屋之前一直由卖方居住使用，因此小王承担的部分可以转由卖方承担。

法律依据：

《侵权责任法》第八十五条　建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿

《民法总则》第一百七十七条　二人以上依法承担按份责任，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担责任。

第一百七十九条　承担民事责任的方式主要有……(八)赔偿损失……

《中华人民共和国物权法》第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

第九十二条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。

《侵权责任法》第六条 行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。

根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

第十二条 二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。

对于买卖双方多数合同并未对房屋质量问题进行特别约定的情况，依杜万华主编最高院民一庭编的《商品房买卖合同解除疑难问题》中所持观点，认为存在以下情形的可以认定为严重影响正常居住使用：

一、出卖人未经买受人同意擅自变更商品房朝向、户型等规划、设计；

二、出卖人交付的商品房层高明显偏离合同约定且未告知买受人；

三、房屋存在渗漏、异响等情况，在合理期限内无法查明原因或经出卖人维修仍无法修复的：

四、水、电、煤气等基础设施无法实际投入使用的：

五、消防设施未经验收合格或无法实际投入使用的；

六、订立合同时出卖人未披露房屋存在违反善良风俗情形的；

另有最高院法官认为具体个案中判断是否严重影响正常居住使用，除上述标准外，还应将房屋内设施及小区配套设施、附属设施、周边环境以及因此对购房人产生的心理、精神影响等因素相结合进行认定。具体参考如下标准：如房屋墙体多处开裂，难以维修的；或因设计结构不合理，导致房屋地基下沉，房屋存在重大安全隐患的；又如房屋经质检、规划、环保、消防等部门检验，存在重大安全隐患且无法加以改进的；再如室内空气质量经检测不合格，长期居住严重影响人体健康安全的；此外，严重缺乏广告宜传中的配套设施与公共设施，给购房人生产、生活带来严重不便的亦可认定为是否严重影响正常居住使用。

前述观点仍仅在学术层面探讨，并不具有法律效力。在司法实践具体个案中，认定“严重影响正常居住使用”仍属承办法官自由裁量权。但购房人具有对所购房屋本身的合理期待权是与其配套、周边环境紧密相关，是否严重影响正常居住使用的判断不应仅限定于房屋本身这一点，是应当被认同的。

《江苏省住宅物业管理服务标准》第4.2.1条规定，物业管理服务单位应当每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度作出评价。第4.2.3.2.4条规定，物业管理服务单位每季度对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每半年对地下管井彻底疏通1次。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。