一房二卖时房屋应当归哪个买受人所有？

一房二卖时房屋应当归哪个买受人所有？

案情简介

    A公司与张三于2014年7月2日签订了《商品房买卖合同》，争议解决条款为仲裁。因A公司未履行房屋交付义务，张三向仲裁委申请仲裁并获支持，裁决为：《商品房买卖合同》合法有效，A公司交房。案外人李四与A公司于2016年9月29日签订前述房屋的《商品房买卖合同》，以首付加按揭贷款的方式支付了全部房款，对房屋进行了装修并实际入住。张三申请执行，李四向法院提出执行异议。最终最高法支持了李四的诉讼请求。

法律依据

    《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。

律师分析

    一、张三、李四分别对案涉房屋享有什么权利？

    张三与A公司于2014年7月2日签订了《商品房买卖合同》并支付了房款，但未过户，也未交房，但合同签订在先。李四与A公司于2016年9月29日签订《商品房买卖合同》并支付了房款，未过户，但已交房。两人均属于债权请求权。

    二、李四对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？

在一房数卖情况下，如果数份房屋买卖合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。张三、李四均系案涉房屋购买人，均未办理房屋过户登记手续，李四已合法占有案涉房屋，但张三一直未占有案涉房屋，故李四对案涉房屋的权利优先于张三，其对案涉房屋享有足以排除案涉强制执行的民事权益。