律师时评｜我国全面实现不动产统一登记

编者按：

据央视新闻消息，自然资源部部长王广华4月25日在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。

这意味着经过十年努力，从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。

我国以民法典为统领，以《不动产登记暂行条例》为核心，以实施细则、操作规范、地方性法规等为配套支撑的不动产统一登记制度体系基本成型。

为什么将来不动产统一登记的全面实现称为是“重大突破”？这对我们来说意味着什么？不动产统一登记为我们带来了什么？这篇文章将围绕这些问题进行阐述。

01.不动产和不动产登记

《中华人民共和国民法典》

第二百零八条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记,不发生效力，但是法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

王志涛律师提示

不动产，是指依自然性质或者法律的规定在空间上占有固定位置，移动后会影响其经济价值的物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。

相比而言，不动产的价值一般更大，不动产物权的变动，也会产生更大的影响，于是不动产物权的设立、变更、转让和消灭都需要经过登记，这就是对不动产的登记生效保护。

这对于权利人和不动产市场而言，有什么好处呢？

首先，不动产登记制度有利于保护权利人，在登记后，登记部门颁发的载明不动产信息的证书，实际上是国家颁发的物权权利凭证，有了这份证书，就可以有效保障自己的不动产物权，并且可以就不动产进行交易；

其次，对于不动产交易来说，有这份不动产权证名以及变动信息，参与交易的人会更明确地掌握不动产的状况，也能够掌握对方是否是真实合法的权利人，防止一房数卖等情形，保护交易安全、减少权属纠纷，实际上也提升了交易效率；

当然，对于国家而言，全面的登记有利于帮助国家机关掌握全国不动产状况，并可据此进行相应的宏观调控，并且让调控政策更加准确、有效。

02.《物权法》《不动产登记暂行条例》和不动产统一登记制度

《物权法》（已失效）

第十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

《不动产登记暂行条例》

第一条 为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。

第二条 本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

第三条 不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。

第四条 国家实行不动产统一登记制度。

不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。

第六条 国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

第八条 不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。

不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。

··· ···

第二十三条 国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。

王志涛律师提示

2007年颁布实施的《物权法》第10条第2款明确规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”但实际上建立不动产统一登记制度配套的法律、法规并未同时出台，直到国务院于2014年11月24日发布、自2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》，第四条规定“国家实行不动产统一登记制度。”将当时《物权法》中有关不动产统一登记制度进行了真正的落实。

《不动产登记暂行条例》是为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律制定的。

除了落实了《物权法》中的不动产统一登记制度，《第十二届全国人民代表大会第一次会议关于国务院机构改革和职能转变方案的决定》及《国务院办公厅关于实施〈国务院机构改革和职能转变方案〉任务分工的通知》提出了明确的要求：减少部门职责交叉和分散，整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责，由一个部门承担，要求在2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度。

要知道，早期我国的土地、草原和林木等各类不动产都有各自的登记体系和证书，不仅管理冗杂，容易产生漏登、重复登记，还容易引发纠纷，2013年《国务院机构改革和职能转变方案》中提出登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”，而《不动产登记暂行条例》同时对此进行了落实。

可以看出，不动产统一登记制度的核心就是“统一”，在《不动产登记暂行条例》中体现在以下几个方面：登记机构统一（《不动产登记暂行条例》第六条）、登记簿的统一（《不动产登记暂行条例》第八条第二款）、登记程序的统一（《不动产登记暂行条例》第三章）、登记信息的统一（《不动产登记暂行条例》第二十三条）

03.从不动产登记到不动产统一登记

王志涛律师提示

全面实现不动产统一登记，我们已经努力了十年。不动产统一登记的积极作用也在这样努力的过程中得到了印证。

对于权利人而言，不动产统一登记不仅保护了权利人的财产权利，最重要的是登记流程更加方便、轻松，无论是什么类型的不动产，都在一个部门办理。同样的，对于国家而言，也节约了行政资源，提高了办事效率。

更重要的是，不动产统一登记实现了资源共享。这不仅是国家、省、市、县四级可以共享，国土资源、公安、民政、财政、税务等部门间也可以共享，而依法查询不动产登记信息和资料的权利人、利害关系人以及有关国家机关实现资源共享。

小TIP：

房产证需要换发吗？

不需要，已经依法取得的《房屋所有权证》《集体土地所有证》《国有土地使用证》等还将继续有效。

谁可以查询不动产信息？

一是权利人可以查询和复制其不动产登记资料；二是不动产交易、继承和诉讼涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况；第三是人民法院、人民检察院、国家安全机关、检察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。