《居间合同》中关于中介费由违约方承担条款效力及适用

　　本律师代理的房产纠纷案件中，买卖双方在房屋中介机构签订的《房屋买卖居间合同》中大部分都会约定：“如因买方或卖方一方或双方违约导致本合同不能履行的，买卖双方已支付的经纪服务费均不予退还，守约方支付的经纪服务费作为其损失，由违约方予以赔偿。”

　　那么这一条是否有效?有律师认为，这一条为格式条款，加重了买卖双方的责任，排除了中介方的责任，应认定为无效;也有律师提出相反意见，认为此条款有效，合同当事人在合同上签字即认可合同约定内容，中介方已经促成交易的完成即买卖双方已经签订居间合同，居间费用不应该退还，应该由违约方承担。

　　本律师同意第二种意见，买卖双方作为完全民事行为能力人，其签字即是认可合同条款内容并同意受合同约束，该条款应有效。但是，居间方是否应该收取守约方全额中介费?居间方仅仅单纯促成买卖双方签订《居间合同》就退出买卖双方交易了吗?

　　笔者认为不然，根据《合同法》第424条规定，居间合同是指居间方向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。当前房产中介机构在二手房买卖过程中不仅要促成买卖双方签订房屋买卖交易，还担负着房屋权属情况的核查、催促卖方平贷、提示卖方清理交纳过户前的物业费、电费、取暖费、宽带费、水费等费用、辅导买方办理贷款、指导买卖双方办理房屋过户手续等义务。所以根据权利义务的对等性原则，居间方有权根据其提供的服务收取居间报酬，同时守约方有权要求居间方就为完成居间服务或居间服务有瑕疵部分返还居间报酬。

　　根据《天津市物价局关于规范房地产中介服务收费的通知》规定，房屋居间方收取的居间报酬标准是房屋总价款的1%，并且由买卖双方平均支付。

　　房屋买卖居间方作为专业中介机构，在房屋价格趋势、房产交易手续、办理贷款手续、房屋过户手续等方面具有信息优势、专业优势。如果只要求房屋居间方促成买卖双方签订《居间合同》就有权收取全额居间报酬即房屋总价款的1%，那么将会造成居间方逐渐对卖方是否解除抵押贷款手续、卖方是否清缴完毕过户前的物业费等、对买方贷款手续是否及时提交到贷款银行、对后续买卖双方过户手续材料是否完备有瑕疵等置之不理，进而造成房屋中介市场趋从利益最大化，忽视买卖双方权利义务的局面。

　　综上，本律师认为守约方有权就居间方对其未履行的居间服务或提供的有瑕疵居间服务要求返还居间报酬。

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