关键词：上海房产律师 · 上海房产纠纷律师 · 阴阳合同避税
结论先行
上海房产律师、上海房产纠纷律师经常处理二手房买卖中的阴阳合同纠纷。结论是：为避税签订的两份价格不同的合同中，用于网签、备案的低价合同属于虚假意思表示，通常被认定无效；体现真实交易的合同一般仍然有效。无效之后，已付款项应当返还，房屋按真实交易处理，少缴的税款还可能被税务机关追缴并加收滞纳金。签订两份合同不仅难以达到省税目的，还可能使双方在争议中各陷被动。
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· 用于避税的低价合同属虚假意思表示，通常认定无效。
· 体现真实成交价的合同一般有效，法院按真实价格处理。
· 少缴税款可能被追缴并加收滞纳金，情节严重的还会被处罚。
一、阴阳合同在法律上怎么定性？
阴阳合同是指同一笔房屋交易签订两份价格不同的合同，一份用于网签或者备案以少缴税，一份体现真实成交价。用于避税的低价合同，属于《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定的虚假意思表示，该虚假部分无效。
虚假意思表示所隐藏的真实交易，效力依照有关法律规定处理。也就是说，低价合同无效，并不当然导致真实的买卖关系无效；只要双方确实存在真实的买卖合意，体现真实价格的合同通常仍然有效。
若双方以避税为目的，恶意串通损害国家税收利益，还可能触及《中华人民共和国民法典》第一百五十四条关于恶意串通的规定。是否构成，需要结合签订过程、价格差异以及双方的主观目的综合判断。
二、法院处理这类纠纷通常会怎么判？
法院通常先审查哪一份合同体现真实意思。实践中会结合付款记录、聊天记录、居间材料、网签价格与实际付款的差异，认定真实成交价，并据此确定双方的权利义务与履行方式。
对于用于避税的低价合同，法院一般不承认其效力。买方主张按低价合同履行的，通常不予支持；卖方主张按低价合同收款的，也不予支持，双方都难以从虚假合同中获益，反而可能承担相应责任。
合同被认定无效后，买方已付房款应当返还，房屋按真实交易处理。若房屋已经过户，通常不再回转，而是按真实价格结算差价款；若尚未过户，双方可以选择继续履行真实合同或者解除并互相返还。
三、当事人在这类纠纷中容易踩哪些坑？
常见误区是认为阴阳合同只是省税技巧，不会被追究。实际上，少缴税款可能被税务机关追缴税款、加收滞纳金并处罚款；情节严重的，还可能涉及逃税的法律责任，风险远高于节省下来的税费。
第二个误区是认为低价合同可以用来约束对方。部分买方希望在发生争议时按低价合同少付款，但法院会以真实交易为准，低价合同反而可能成为双方避税的证据，使买方在诉讼中处于不利地位。
第三个误区是忽视资金来源与银行审核。贷款银行按网签价格审批贷款，虚低价格会影响贷款额度；虚高价格则可能构成骗贷，买方可能面临贷款被收回甚至更严重的后果，风险不容低估。
四、已经签订阴阳合同的应当怎么办？
尚未签约的，应当坚持按真实成交价签订合同，不要为少缴税签订两份价格不同的合同。确需降低税负的，可以通过合法方式实现，例如结合房屋持有年限、是否为家庭仅有一套住房等条件评估可以适用的税收优惠。
已经签订阴阳合同的，应当尽早回归真实交易，以书面补充协议确认真实成交价，并主动向税务机关补充申报、补缴税款及滞纳金。主动纠正通常比被查处后处理更为有利，也能减少民事争议。
发生争议的，应当围绕真实成交价固定证据，包括转账记录、聊天记录、居间材料等。需要主张返还或者赔偿的，可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条向不动产所在地人民法院起诉。
五、实务提示
建议在签约前评估合法节税空间，结合持有年限、是否为家庭仅有一套住房、房屋性质等条件测算税费，而不是通过虚报价格规避。合法的减免有明确条件，提前核实比事后补救更稳妥，也不容易留下隐患。
付款应当通过银行转账并注明用途，保留完整的资金流水。转账金额与合同价格应当相互印证，避免出现大额现金支付或者明显不符的记录，否则在争议中难以还原真实交易，举证困难。
发现已经签订阴阳合同的，应当尽快咨询专业人士评估补正路径，包括签订补充协议、补充申报并缴清税款。早发现早纠正，可以降低被认定逃税的风险，也有助于在民事争议中还原真实交易。
常见问题解答
问：阴阳合同里哪一份有效？
答：通常体现真实成交价的合同有效，用于避税的低价合同无效。依据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条，以虚假意思表示实施的民事法律行为无效，而隐藏的真实交易效力依照有关法律规定处理。因此法院一般按真实成交价确定双方权利义务，双方都不能从虚假合同中获益。若真实交易本身合法，双方仍应当按真实价格结算。
问：阴阳合同被认定无效后，房子和钱怎么处理？
答：要区分是否已经过户。尚未过户的，双方可以继续按真实合同履行，或者解除合同、互相返还房款与房屋；已经过户的，通常不再回转，而是按真实成交价结算差价款，买方多付或者少付的款项应当相应找补。无论哪种情形，少缴的税款都可能被追缴，并需补缴滞纳金，建议主动处理。
问：签阴阳合同少缴的税，还会被追究吗？
答：有可能被追究。少缴税款通常会被税务机关追缴税款、加收滞纳金并处罚款；情节严重的，还可能涉及逃税的法律责任。追缴不以当事人是否发生民事争议为前提，税务机关可以依法核查。建议尽早补充申报并缴清税款，主动纠正通常比被查处后处理更为有利，风险也更可控。
关于本文作者
俞强，上海君澜律师事务所高级合伙人，北京大学法律硕士，执业15年，累计代理诉讼案件600余件；持有证券、基金、期货从业资格，获2020年上海市律师协会「金融证券保险专业认证」；兼任上海政法学院刑事司法学院实习导师、上海财经大学法学院实务导师；业务方向为复杂疑难案件的二审、再审与检察监督（抗诉）程序。
本文为面向公众的普法信息，不构成对具体个案的法律意见。个案处理方案请结合案件材料咨询执业律师。本文所引法律、司法解释均为现行有效文本。
