售房广告是否为房屋买卖合同的组成部分，效力如何？（一）

　　《合同法》第十四条规定，要约是当事人一方向对方发出的希望与对方订立合同的意思表示。发出要约的一方称要约人，接收要约的一方称受要约人。要约必须同时具备两个条件：一是内容具体确定，一般是针对特定的对象进行;二是表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。欠缺当中任何一个条件，都不能构成要约，可以构成要约邀请。要约邀请是行为人为寻找合同对象，针对不特定多数人的，使自己能发出要约，或唤起他人要约于自己的宣传引诱活动。如我国《合同法》第十五条列举了属于要约邀请的几种情况，即寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商品广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。

　　开发商主张，商品房售楼广告属于要约邀请，首先，售楼广告是向不特定人发出的，不具备一般要约向特定人发出的要件;其次，售楼广告并未对售房具体内容作出具体约定，也没有表示出经受要约人一旦承诺，开发商便受广告内容约束的意思;最后，如果双方没有明确将广告内容写进合同，则广告内容不具备任何法律效力。所以，在因广告不实而引发的房产纠纷中，开发商多主张自己不负任何法律责任。

　　作为购房者一方，则认为售楼广告和宣传资料是自己买房的认识基础，应该是合同的一部分，特别是在商品房预售中，由于其特殊性，商品房尚未建成，开发商卖的其实是图纸、模型，购房者下定决心买房的依据、信息等都来自于开发商的宣传材料和广告，售楼广告对于最终签订购房合同起至关重要的作用。购房者往往把开发商广告宣传的内容，看做是开发商的承诺，所以开发商如果最后交房与宣传资料不一致，则理应承担相关法律责任。

　　【典型案例】

　　2002年6月12日，被告在《闽北广播电视报》中刊登题目为“好户型什么样?【雅典阳光】告诉你”的广告，该广告中载有“200亩大型阳光社区、罕见的47m超大楼距、6000㎡社区中庭花园”的内容。同年6月19日，9月25日、11月20日，被告在《闽北广播电视报》刊登的广告中均载有以上宣传内容。且在被告散发的宣传册及海报等载体中亦载有：“6000㎡社区中庭花园、47m超大楼距”的内容。2003年4月1日，被告在《闽北日报》中刊登调整后的武夷花园规划方案，且武夷花园小区已依据变更后的方案建成使用。2010年4月20日，经南平市城乡勘测大队调查，回函载明：“武夷花园4、5、6号楼与1、2、7号楼之间的总面积为6973.78平方米，其中绿地面积为4642.86平方米，小区内部道路面积为2330.92平方米”。广告宣传中的“雅典阳光”即现在的武夷花园小区。目前，原告所居住的4号楼与小区的1号楼之间楼间距不足47米。2002年6月20日，原告龚某购买被告所建房屋，并与被告签订《商品房买卖合同》。

　　原告主张被告于2003年3月更改原设计方案，致使实际花园绿地面积变更为4642.86平方米，一、二期楼房之间的楼距由原设计的47米变更为21米至43.2米不等，均未达到“6000平方米中庭花园”、“47米超大楼距”的广告承诺，已构成违约。原告提交的武夷房地产公司发放的宣传画报右下角处，有关于“本海报所有细则，以政府最后公布的法律文件为准”的声明，以及“47米超大楼距·尽显欧式建筑风格”的宣传内容。

　　一审法院认为，被告在其与龚某订立合同前，通过邮政局发放、报纸登载等各种方式向社会公开发布关于武夷花园小区的销售广告，广告中包含了武夷花园小区将配有“6000平方米社区中庭花园、47米超大楼距”等内容，明确具体的说明和允诺了开发规划范围内房屋及相关设施，对合同的订立及房屋价格的确定必然产生重大影响，应属要约。虽然，该说明和允诺没有载入《商品房买卖合同》中，但应当视为合同内容，由被告承担履行义务。

　　关于被告对武夷花园小区绿地花园面积的实际设置是否违反合同约定的问题。被告在其与龚某订立《商品房买卖合同》之前，被告于2001年9月和2002年6月12日、6月19日分别在《中邮专送广告》、《闽北广播电视报》中刊登“武夷花园”小区的售楼广告上载有：“中心配有十亩绿地花园”、“6000平方米社区中庭花园”。根据南平市城乡勘测大队关于“武夷花园4、5、6号楼与1、2、7号楼之间的总面积为6973.78平方米，其中绿地面积为4642.86平方米，小区内部道路面积为2330.92平方米”的回函内容上看，武夷花园的花园总面积已达到广告内容的面积，被告的实际设置并未违反合同的约定。原告提出花园面积不应当包含道路面积的主张，与日常生活经验相悖，也缺乏相应的合理依据，不能成立，法院不予采纳。

　　从这个案例可以看出，由售房广告引起的纠纷焦点大多集中在房屋买卖双方对售房广告中的内容是要约还是要约邀请的争议。建议购房者在参照售房广告进行选房选景以及在签订房屋买卖合同时对有争议的部分一定多加注意，对所欲购买的房产多加了解，与房产开发商多协商洽谈，避免纠纷的产生，否则不仅浪费了大量人力、物力、财力，还有可能因缺乏法律依据的支撑致使自己的权益得不到切实的救济和保护。上述案例中二审法院对该上诉案件的判决有理有据，适当合理的运用了《合同法》第十四条、《商品房司法解释》第三条以及《民法通则》的相关规定解决了这一起由售房广告引起的纠纷。购房者在买房前应对这些法律条款的相关规定有所了解，以免盲目购房而产生纠纷。

　　售房广告是否为房屋买卖合同的组成部分，效力如何?(一)

　　《合同法》第十四条规定，要约是当事人一方向对方发出的希望与对方订立合同的意思表示。发出要约的一方称要约人，接收要约的一方称受要约人。要约必须同时具备两个条件：一是内容具体确定，一般是针对特定的对象进行;二是表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。欠缺当中任何一个条件，都不能构成要约，可以构成要约邀请。要约邀请是行为人为寻找合同对象，针对不特定多数人的，使自己能发出要约，或唤起他人要约于自己的宣传引诱活动。如我国《合同法》第十五条列举了属于要约邀请的几种情况，即寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商品广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。

　　开发商主张，商品房售楼广告属于要约邀请，首先，售楼广告是向不特定人发出的，不具备一般要约向特定人发出的要件;其次，售楼广告并未对售房具体内容作出具体约定，也没有表示出经受要约人一旦承诺，开发商便受广告内容约束的意思;最后，如果双方没有明确将广告内容写进合同，则广告内容不具备任何法律效力。所以，在因广告不实而引发的房产纠纷中，开发商多主张自己不负任何法律责任。

　　作为购房者一方，则认为售楼广告和宣传资料是自己买房的认识基础，应该是合同的一部分，特别是在商品房预售中，由于其特殊性，商品房尚未建成，开发商卖的其实是图纸、模型，购房者下定决心买房的依据、信息等都来自于开发商的宣传材料和广告，售楼广告对于最终签订购房合同起至关重要的作用。购房者往往把开发商广告宣传的内容，看做是开发商的承诺，所以开发商如果最后交房与宣传资料不一致，则理应承担相关法律责任。

　　【典型案例】

　　2002年6月12日，被告在《闽北广播电视报》中刊登题目为“好户型什么样?【雅典阳光】告诉你”的广告，该广告中载有“200亩大型阳光社区、罕见的47m超大楼距、6000㎡社区中庭花园”的内容。同年6月19日，9月25日、11月20日，被告在《闽北广播电视报》刊登的广告中均载有以上宣传内容。且在被告散发的宣传册及海报等载体中亦载有：“6000㎡社区中庭花园、47m超大楼距”的内容。2003年4月1日，被告在《闽北日报》中刊登调整后的武夷花园规划方案，且武夷花园小区已依据变更后的方案建成使用。2010年4月20日，经南平市城乡勘测大队调查，回函载明：“武夷花园4、5、6号楼与1、2、7号楼之间的总面积为6973.78平方米，其中绿地面积为4642.86平方米，小区内部道路面积为2330.92平方米”。广告宣传中的“雅典阳光”即现在的武夷花园小区。目前，原告所居住的4号楼与小区的1号楼之间楼间距不足47米。2002年6月20日，原告龚某购买被告所建房屋，并与被告签订《商品房买卖合同》。

　　原告主张被告于2003年3月更改原设计方案，致使实际花园绿地面积变更为4642.86平方米，一、二期楼房之间的楼距由原设计的47米变更为21米至43.2米不等，均未达到“6000平方米中庭花园”、“47米超大楼距”的广告承诺，已构成违约。原告提交的武夷房地产公司发放的宣传画报右下角处，有关于“本海报所有细则，以政府最后公布的法律文件为准”的声明，以及“47米超大楼距·尽显欧式建筑风格”的宣传内容。

　　一审法院认为，被告在其与龚某订立合同前，通过邮政局发放、报纸登载等各种方式向社会公开发布关于武夷花园小区的销售广告，广告中包含了武夷花园小区将配有“6000平方米社区中庭花园、47米超大楼距”等内容，明确具体的说明和允诺了开发规划范围内房屋及相关设施，对合同的订立及房屋价格的确定必然产生重大影响，应属要约。虽然，该说明和允诺没有载入《商品房买卖合同》中，但应当视为合同内容，由被告承担履行义务。

　　关于被告对武夷花园小区绿地花园面积的实际设置是否违反合同约定的问题。被告在其与龚某订立《商品房买卖合同》之前，被告于2001年9月和2002年6月12日、6月19日分别在《中邮专送广告》、《闽北广播电视报》中刊登“武夷花园”小区的售楼广告上载有：“中心配有十亩绿地花园”、“6000平方米社区中庭花园”。根据南平市城乡勘测大队关于“武夷花园4、5、6号楼与1、2、7号楼之间的总面积为6973.78平方米，其中绿地面积为4642.86平方米，小区内部道路面积为2330.92平方米”的回函内容上看，武夷花园的花园总面积已达到广告内容的面积，被告的实际设置并未违反合同的约定。原告提出花园面积不应当包含道路面积的主张，与日常生活经验相悖，也缺乏相应的合理依据，不能成立，法院不予采纳。

　　从这个案例可以看出，由售房广告引起的纠纷焦点大多集中在房屋买卖双方对售房广告中的内容是要约还是要约邀请的争议。建议购房者在参照售房广告进行选房选景以及在签订房屋买卖合同时对有争议的部分一定多加注意，对所欲购买的房产多加了解，与房产开发商多协商洽谈，避免纠纷的产生，否则不仅浪费了大量人力、物力、财力，还有可能因缺乏法律依据的支撑致使自己的权益得不到切实的救济和保护。上述案例中二审法院对该上诉案件的判决有理有据，适当合理的运用了《合同法》第十四条、《商品房司法解释》第三条以及《民法通则》的相关规定解决了这一起由售房广告引起的纠纷。购房者在买房前应对这些法律条款的相关规定有所了解，以免盲目购房而产生纠纷。