售房广告是否为房屋买卖合同的组成部分，效力如何？（三）

　　【专家提示】

　　开发商在开盘后对房屋进行销售时，在售房广告中使用了铺天盖地的、设计精美的华丽的词藻，那么如何去区分这些内容各异的售房广告的效力?除了要对《合同法》第十四条和十五条的要约以及要约邀请的法律规定有一个相当的了解外，购房者在参考开发商派发的宣传资料进行购买时也应该擦亮自己的眼睛，以免在购房时上当受骗。根据对现实情况的调查，结合已有的法律法规分析，可以将售房广告的效力作以下分类，购房者可以进行参照。

　　第一类，绝对具有法律效力的内容。这种售房广告属于开发商具体确定的内容，也即符合《商品房司法解释》中规定的“就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的”。在《商品房买卖合同示范文本》中对这些内容也均有约定之提示，例如房屋的层高、户型、结构类型、付款方式、保修责任等，开发商一般也会同意将这些条款全部写进书面合同中，其法律效力必然是确定的。按照《商品房司法解释》规定，这些内容即使未写进合同中亦应当视为合同内容，具有法律效力。

　　第二类，效力待定的内容。这类售房广告属于内容较具体，但是还需要写进合同明确细化后才具有法律效力的内容。如开发商承诺的“进口卫浴、电梯”“纯德国进口厨具”“24小时保安”等，购房者千万不能掉以轻心这些内容，要有选择地将自己需要的部分在正式签订的合同中加以细化，如在合同中写明卫浴、电梯的产地、型号、品牌等;相关物业管理内容也要写进合同的物业管理部分加以明确。应该说是约定得越细，购房者的权益越容易得到法律的保护。

　　第三类，只能算做要约邀请的内容。这类宣传资料和售房广告是不属于开发商具体确定的内容。售房广告中一般采用较夸张性语言，人为美化，制造声势，为的是吸引购房者注意力，多无实际意义。如售楼广告中常见的“温馨家园”“依山傍水”“商机无限”等，这些内容只能算做要约邀请，开发商的目的是为了吸引购房者向自己发出要约。到底是不是“温馨家园”“商机无限”需要购房者通过自己的考察作出判断，不能仅听广告中的一面之词，这类广告内容即使写进合同也不具有法律效力。

　　第四类，因违法而无效的内容。这类广告属于内容具体确定，但系开发商违法承诺，通常因违反法律规定而无效。如常见的“买顶层送花园”“保证产权”“售后包租”等内容。购房者应当知道楼顶部位是所有业主共同使用部位，开发商无权擅自对其进行处置，否则即为侵犯其他业主权益而应承担法律责任;关于房屋产权登记承诺也是无效的，因为产权登记是政府行政主管部门的职权，能否登记产权，要看其是否具备产权登记的合法条件，不是开发商说了算;售后包租多是一种促销手段，带有相当的欺骗性，受害的往往是购房者，所以法律明确规定这种行为无效。在此提醒购房者不仅要尽量把广告内容写进合同，而且要注意辨别写进合同的内容是否符合法律规定，否则即使写得再多、再具体也会因为无效而得不到法律保护。