杭州婚姻律师郭桂花律师为离婚时如何分割房产支招

　　杭州婚姻律师郭桂花律师为离婚时如何分割房产支招

　　离婚时如何分割房产是实践中一个很重要的问题，几乎每一个离婚案子都会涉及。解决房产分割问题之前，要先解决房产权属问题。

　　一、相关司法解释：

　　《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释二》(以下简称《婚姻法解释二》)第19条 由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。

　　第22条 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

　　当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

　　《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释三》(以下简称《婚姻法解释三》)第6条 婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。

　　第7条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

　　由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

　　第10条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

　　依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

　　二、法律分析：

　　(一)婚前，双方出资购房，产权登记在双方名下，离婚时如何分割?双方父母出资时，如何分割?

　　1、婚前购买房屋的，双方应按各自的出资份额，按份共有该房屋。如果有父母出资的，子女的份额上加上各自父母的出资。至于产权登记在双方名下，还是登记在一方名下，不影响对产权的定性。按份共有，离婚分割时，一般应按各自拥有的份额分割。

　　相关案例：北京市第二中级人民法院(2015)二中民终字第05777号李某与孙某离婚纠纷二审民事判决书认为：

　　“2011年12月18日(婚前)，孙某以自己名义与北京金融街奕兴置业有限公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定孙某以1682715元的价格购买×××号房屋。2013年5月6日，北京市大兴区住房和城乡建设委员会核发X京房权证字第×××号房屋所有权证，其上载明×××号房屋为孙某单独所有。原审庭审中，孙某主张×××号房屋系其婚前个人财产，李某对此不认可，主张李某父母对×××号房屋出资470000元，李某本人亦支付购房款30000元(李某上述主张，经法院查明确认)。法院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十二条之规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。”李某已经提交证据证明其父母曾于双方婚前给付李某470000元用于购房，故该给付之款项应认定为系对李某个人的赠与，且孙某亦认可购买×××号房屋时李某本人出资30000元，故对×××号房屋应认定为双方按各自出资额按份共有。故法院确认李某婚前为购买×××号房屋出资数额为500000元;对×××号房屋应按双方各自出资额按份共有处理。”因此，婚前购房，双方均出资，其中还有一方父母出资，产权登记在一人名下。法院的处理结果是双方按各自的出资份额——其中一方加上了父母出资，按份共有房屋。

　　´ (二)婚前，一方出资购房，产权登记在自己名下，婚后另一方参与还贷款的情形，分割方法《婚姻法解释三》第10条规定的非常明确，实践中不存在争议。 第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

　　´ 依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

　　(三)婚后，双方出资购房，产权登记在双方名下，离婚时如何分割?

　　1、婚后，用双方共同财产购房，产权登记在双方名下，房屋属于双方共同共有，即便产权登记在一方名下时，房屋也属于双方共同共有。

　　“用双方共同财产购买”如何界定，其与双方出资是否有区别?比如，甲乙夫妻二人，婚后，甲以婚后所得50万元，乙以婚后所得30万元，共80万元购买房屋，则房屋应当认定为共同共有。但若甲以婚前财产50万元和婚后所得50万元，乙以婚前财产100万元和婚后所得30万元，共230万元购买房屋，则房屋产权的定性是否有不同呢?我认为，上述两种情况无需分别对待，均应认定为共同共有。虽然第二种情况，双方购房款中夹杂了部分婚前财产，但是双方共同购房，并且婚前财产与婚后财产混用的行为，就表明双方愿意将取得的房屋作为共同共有，这符合夫妻共同财产制的一般原理，也与普通人的情感认识相吻合。如果双方有按份共有的意思，需要进行特别的约定或进行按份共有登记。

　　2、婚后，双方父母出资为子女购房，产权登记在双方名下的，视为对双方的赠与。产权登记在一方名下的，视为按份共有。如果既有双方父母出资，又有双方自己的出资，混在一起时，如果产权登记在一方名下时，如何认定产权归属?父母出资部分，双方按份共有，个人出资部分，双方共同共有。最终计算份额时，一般按双方自己出资的总额一人一半，再加上各自父母出资的数额，来最终确定双方应得的分割比例。

　　3、婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产，这种情况属于《婚姻法解释三》第7条第1款明确规定的情形。第七条婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

　　´ 由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

　　希望广大的在婚姻中的朋友们尤其是女性朋友们，能够活得如舒婷在《致橡树》中所言的“我必须是你近旁的一株木棉，作为树的形象和你站在一起”，这样才能从精神层面上显示出对双方的尊重。由于作者水平有限，思虑不足在所难免，真诚希望读者提出批评意见。