房东或者租户可以将住宅用来开公司吗？

案情简介

张某系昆明市某小区3幢1203室房屋的业主，王某系昆明市某小区3幢1303室房屋的业主。2013年9月15日，王某与贾某签订《房屋租赁合同》，合同约定：王某将3幢1303室房屋出租给贾某使用，用途为培训教室兼办公室，租期自2013年10月1日至2017年9月30日。张某认为，王某和贾某未经利害关系业主同意，将房屋改做经营性用房，影响了张某日常生活，故诉至法院，请求王某和贾某停止侵权，消除噪音侵害，限期拆除或搬除经营性设施，恢复某小区3幢1303室为住宅使用。

法院经审理认为，根据产权登记，王某所有的某小区3幢1303室房屋用途为住房，其将房屋出租给贾某时明知其欲将房屋作为教室及办公用途，房屋用途性质被改变，故应当经过利害关系人同意，张某为3幢1303室房屋楼下业主，属利害关系人，根据《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，王某作为房屋所有权人应承担相应责任。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“建筑物区分所有权纠纷涉及转由部分承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理”之规定，贾某为房屋承租人，也应承担相应责任。

律师提示

中小企业初创时，常常选择租用或者购买住宅房屋作为办公场所，以减轻企业的资金压力，但因人员嘈杂等原因，常常招致其他住户的投诉甚至起诉。那么，房东或者租户可以将住宅用来开公司吗？

此类纠纷属于业主因其对建筑物所享有的专有权、共有权以及共同管理的权利受到侵害而发生的纠纷，故为建筑物区分所有权纠纷。根据民法典第七十七条之规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。如未经有关部门审批，也未经有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房的行为不具有合法性。有利害关系的业主有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。

根据《《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》》第十六条第一款“建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理”的规定，房屋承租人应承担与业主相同的法定义务，违反义务则应承担相同的法律责任。

法律规定

1.《中华人民共和国民法典》

第二百七十九条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

2.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

第十六条  建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。

专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。