东城区
2021/11/12 12:02:15 查看1021次 来源：严倩律师
期房是房地产市场主流产品，国家对期房销售条件有严苛限制，但难免有些销量好的抢手盘会在达到预售条件前就开始认购。好买不好退一向是房屋买卖的惯例，特别是个人买家面对地产企业强大的法务及法律顾问团队时，会显得手足无措，不知该如何入手。
本文将就笔者处理的一起认购期房退房案件切入，分析案件情况，并就房屋买卖的常见风险作相应提示，给广大购房者提供帮助。
01 基本案情
作为曾处理过房地产企业批量诉讼的律师团队，我方团队在2020年受原告委托办理房屋买卖纠纷案件。我方当事人在开发商长期违约下，心生退意，希望解除《房屋认购协议》，并能够顺利退款。
本案中，我方当事人与开发商就购买江汉区某高端住宅达成意向，并于2019年签订《XX住宅认购协议书》。认购书中对房屋的位置、面积、房款总价、付款方式、违约条款（不退还定金）均做出了约定，并约定10日内签订《武汉市商品房购买合同》，但并未约定开发商的违约责任。我方当事人当天支付了定金5万，后又陆续支付了款项至140.63万元（达到贷款办理标准）。
在此之后，该楼盘历经波折，开发商资金链一度出现问题，项目可能夭折。开发商迟迟未通知我方当事人签署正式的商品房买卖合同，当事人在苦苦等待一年之后，与销售沟通要求退房。但销售长达数月顾左右而言他，不正面回应问题。同时，在提出退房要求后，开发商不仅以其违约为由不同意退房退款，还于2020年10月还向我方当事人送达《房款催缴通知书》，要求其缴纳剩余房款并签订后续房屋买卖合同，否则将计算逾期付款的违约金。此时，当事人已对开发商无计可施，不得不寻求法律的帮助，委托我方团队处理。
02法律分析
通过对案情分析、法律法规解读，我们认为双方虽然只签订了认购协议书，但是双方已经就当事人名称、商品房基本状况、销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、交付时间等事项已经达成了合意，符合《商品房销售管理办法》第十六条中关于商品房买卖合同主要内容。因此，双方已经建立了商品房买卖合同关系。
律师团队大量检索案例，并深入挖掘开发商各类潜在信息，包括开发商过往融资情况、涉诉案件、备案情况、负面舆情等，将数百条线索组合成线索链。最终，我方团队找到了开发商迟迟不签合同的真正原因，并以此作为案件突破口。我们通过企业信用系统查到该公司近期融资信息，在我方当事人购房期间土地及建筑物还处于抵押状态，因此房屋可能未办理解抵押便已进行预售。武汉房管局官网信息也印证了我方团队的猜想，该住宅的绝大部分房屋还处于抵押状态，只有极少数已解除抵押。我方当事人的房屋也处于抵押状态，而开发商在销售推介房屋到付完首付款期间，从未告知未解抵押之事实。
根据上述事实，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，购房者有权解除认购协议书，并要求开发商返还已付购房款及利息，同时再赔偿一倍已付购房款。
03案件结果
该案件由我团队向江汉区法院提起诉讼，在诉前调解阶段，开发商迫于证据不足及庭审压力，与我方当事人达成了调解。我们不仅为当事人争取到了退还房款，还为当事人争取了部分利息用于支付律师费。
因为本案庭前已做好充足准备，在诉前调解终结，法院还未到开庭审理阶段，问题快速得到解决，当事人事先缴纳的诉讼费最终也一并退还。
04拓展分析：房屋买卖常见风险
通过此案例，我方团队结合以往办理其他案例进行一定拓展分析。在房屋买卖合同实务中，房屋买卖（尤其是期房）中常见的风险有哪些？遇到这些问题买受人又该如何维权呢？下表将进行简要分析：
序号 | 常见风险 | 如何维权？ |
1 | 购房者可以向开发商要求双倍偿付“已付购房款”。 注意：这里的“双倍”是指已付购房款的双倍，而非合同标的额的双倍。
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| 除要求双倍赔偿“已付购房款”外，开发商还有可能因为合同诈骗涉及刑事犯罪。 注意：如果是二手房买卖：首先，购房者要保证定金交给出卖人;其次，查看出卖人的身份证明、房屋所有权情况;房子交易的款项不要一次性付清;最后，网签要及时。
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3 | 订立买卖合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除。 | 购房者可以要求开发商双倍偿付“已付购房款”。 注意：签订合同时，出卖人没有取得商品房预售许可证的，只要在起诉前取得了房屋预售许可证明，买卖合同就有效。也就不存在双倍惩罚性赔偿的基础。
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4 | 订立买卖合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除。 | 即本案中出现的情形：购房者可要求开发商双倍偿付“已付购房款。 |
5 |
出卖人延期交房
| 先看买卖合同针对这一情形如何约定，有约定的从约定。 一般来说购房者需要先行催告，经催告后，开发商在合理期限内交付的，购房者不能要求解除合同，但是可以让开发商按延期天数承担违约金赔偿； 开发商不能在合理期限交付的，购房者可以主张解除合同，同时要求开发商承担违约赔偿责任。这个合理期限一般是三个月。 注意：不论你是否准备退房，都应当立即发函催告（留好证据），原因在于：首先是为下一步维权做好充足准备，第二这对开发商也是一种压力。至于如何催告？可以发函，如果怕自己弄不好，也可以通过律师函的方式。 |
6 | 精装房质量出现问题：如装修不符合约定的交付条件、装修质量问题影响房屋居住使用功能的实现、装修风格与约定不符等 | 第一， 向建设、房屋行政主管部门投诉; 第二， 第二，双方协商调解; 第三，向法院或仲裁机构提起诉讼/仲裁；买受人可以装修标准缩水为由主张差价损失。前提是买卖合同中对装修所用主要材料的品牌、型号、数量进行明确约定，或开发商提供了装修样板房的情形。在此情形下，才可以判断装修的价值。
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7 |
定金纠纷 | 1、签订时合同时定金一定要以书面的形式进行约定才有法律效力。 2、定金的约定要全面，特别是对定金退回的适用情况进行明确的说明。 3、“定金”二字不要写成“订金”。一字之差，差之千里。 合同法中适用定金罚则，如果购房者不履行债务，没有权利要求出卖人者返还定金。出卖人如果不履行债务，需要向购房者返还双倍定金。 |
8 | 房屋广告虚假宣传：如预售时形容房子有美好的环境、有假山、有公立学校等，但是最后购房者收房的时候却发现与形容的完全不符 | 对于此种情形，购房者应该将广告中有的事物写进合同，并且约定好虚假的话应该承担什么违约责任。 如果上述无法协商实现，则可以在一开始与置业顾问磋商询问时通过录音或其他方式将该夸大的宣传固定下来。 |
TIPS:
1、上述双倍惩罚性赔偿仅适用于房地产开发企业与购房者之间的房屋买卖合同，而如果房屋的出卖人不是房地产开发企业，则不能适用。
2、作为购房者，我们需要保存好相关的证据材料如：认购协议书、房屋买卖合同、中介合同，不动产所有权证、与置业顾问的微信聊天记录、录音、相关的发票、付款记录、涉案房屋的抵押信息等等，为日后的维权做准备。
以上是对实务案例和常见风险的简要分析，实际购房总所需注意点还有很多，远比本文所列要多，购房需谨慎，签字要三思。本文未尽之处，欢迎商榷，未解之疑，欢迎咨询。
（本文由湖北瀛楚律师事务所严倩律师团队原创，欢迎转发，未经授权不得转载！）
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