买房时承诺赠送露天庭院，可交房后却被告知不允许对庭院进行改建，是否可以维权？

2020年，广州的Z先生计划购入一套房产，经过对比后有两个楼盘进入到其最后的选项，其中位于白云区的某楼盘销售告知其购买该楼盘可免费获赠庭院。Z先生听闻立即与该楼盘的开发商签约并如约支付房款。2021年，交房后，Z显示在对房屋庭院进行改建时却被其他业主以及物业阻拦，并诉至法院，主张案涉庭院为全体业主共有，Z先生个人无权进行改建，并要求将已改建部分立即拆除。Z先生不服遂向本律师咨询以寻求法律救济。

本律师认为，该纠纷的焦点问题在于Z先生是否对案涉庭院享有独占使用权，以及是否有权对庭院进行改建。

首先，对于Z先生是否对案涉庭院享有独占使用权。本律师通过与Z先生沟通、翻阅手头上现有资料了解到，本案中楼盘的销售人员系口头向Z先生承诺赠送一楼庭院（有证据证明），并未在《商品房买卖合同》中予以确认。虽然销售人员做出口头承诺在先，但Z先生与开发商签订《商品房买卖合同》在后，且商品房买卖合同系书面合同，故房屋买卖双方关于该庭院使用权归属问题的约定，应当依据正式签订的书面合同的内容加以确定，而根据该合同无法确定该庭院为Z先生独占使用；此外，庭院属于不动产，根据《民法典》第二百零九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”对于庭院这种一般类型的不动产，以登记作为生效的条件，但案涉庭院却并没有显示在Z先生的房产证中，据此无法认定Z先生对庭院享有独占使用权，仅能认定其对庭院享有一般使用权。

其次，对于Z先生是否有权对案涉庭院进行改建。一方面，鉴于上文分析Z先生对案涉庭院无独占使用权，则其与其他业主对案涉庭院享有平等权利，即无法排除其他业主及物业的阻止改建的行为；另一方面，本律师通过翻阅《业主公约》以及《物业管理服务协议》发现，协议中明确约定业主不得擅自改造、破坏小区内绿地。该些协议合法有效，自然对业主具有约束力，Z先生应当遵守。因此本案中Z先生对案涉庭院无权改建。

那么，毕竟开发商毕竟在销售该房产时提出过一定的条件但并未满足，Z先生应当如何维权呢？本律师认为该属于合同履行瑕疵方面的问题，可以据此向法院起诉要求开发商承担相应的违约责任。