“小产权房”经行政确权后,因该确权行为被撤销而给行政相对人造成损失的,确权机关应当承担赔偿责任

　　“小产权房”经行政确权后,因该确权行为被撤销而给行政相对人造成损失的,确权机关应当承担赔偿责任

　　【关键词】

　　“小产权房”买卖合同 信赖利益 赔偿

　　【案情回顾】

　　十几年前,某省某市某村向社会公开出售村集体自建房,杨某某等人按当时市价各购得独栋“类别墅”一套,后房屋所在地块转为国有,区政府为房主颁发了相关“产权证”。2011年,房屋拆迁时,拆迁双方就补偿价款无法达成一致意见。

　　被拆迁户起诉后,一审法院判决被拆迁户(买房人)败诉,这意味着被拆迁户(买房人)只能拿回当初支付的10万元人民币左右的购房款,这与现在的房屋市场价格相差近10倍。为了维护自己的合法利益,杨某某等人进行上诉。

　　经某市中级人民法院调解后,双方达成和解协议,上诉人(拆迁户)最终获得了与现在的房屋市场价格相近即九倍于原补偿数额的安置补偿款。

　　【律师提醒】

　　俗称的“小产权房”是指在集体土地上建成并面向社会公众公开出售的住宅房,“小产权”实际上根本没有产权,因为根据我国《土地管理法》第四十三条之规定,除本村村民或乡镇集体经济组织建设乡镇公共设施、公益事业及住宅需要使用集体土地外,其他任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地,同时该法第六十三条也规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。目前,国家法律禁止城镇居民、非本村村民购买集体土地上房屋,明确规定该类买卖活动为无效行为。

　　一个买卖行为若要有效,除了要符合自愿、等价有偿、诚实信用等基本原则,能够体现买卖各方真实意思以外,其买卖的标的物应当是合法的流通物。

　　本案中,村委会与杨某某等人买卖的是“小产权房”,按照前述规定,此类房产不能出售给本村集体经济组织成员之外的人员,所以双方之间签订的房屋买卖协议违反了法律禁止性规定,属于无效协议。

　　但是在处理该案时,我们不能简单地按照合同无效后的一般处理方式对待,即由各方互相返还财产,有过错的一方应当赔偿对方所受的损失。因为,本案有其特殊性:①涉案项目是当年某省样板工程之一;②该村委会与杨某某等人的房屋买卖行为当初得到了房屋所在地的区政府的确认,该区房屋管理部门还为杨某某等人颁发了《房屋所有权证》;③房屋所在地块也已被转为国有土地。正如一些业主所说,不是这些原因,他们不会去买,也不会投入巨资进行装修。可见,购房人的损失有相当一部分是基于对政府行为的充分信任所造成的。

　　我们姑且将行政相对人基于对政府信任而遭受的损失称之为信赖利益损失。“行政相对人基于对行政机关行政行为的信赖而实施相应行为,其信赖利益法律应予以保护”。即便是“违法的行政许可相对人存在合理信赖的,其利益同样应予保护”。°正如我国《行政许可法》第六十九条规定,行政机关撤销自己作出的行政许可行为,给被许可人合法权益造成损害的,行政机关应当依法承担赔偿责任。

　　政府要在全社会建立起良好的信用氛围,首先必须是一个讲信用的政府。而要使政府取信于民,重要的是将政府的权力运行纳入法制轨道。政府诚信也因此不仅仅是一种抽象的道义要求,更是一种具体的法律义务。《行政许可法》第八条的规定标志着信赖利益保护原则在我国法律中得到了确认,对建设诚信政府和法治政府具有深远意义。

　　信赖保护原则是指政府对自己作出的行为或承诺应守信用,不得随意变更,不得反复无常。信赖保护原则要求行政行为具有确定力,行为一经作出,未有法定事由和法定程序不得随意撤销、废止,或者改变。对行政相对人的授益行政行为作出后,事后即使发现有轻微违法或对政府不利,只要行为不是因相对人的过错所造成,亦不得撤销、废止,或改变。行政行为作出后,如事后发现有严重违法情形或可能给国家、社会公共利益造成重大损失,必须撤销或改变这种行为时,行政机关对撤销或改变此种行为给无过错的相对人造成的损失应给予补偿。

　　回顾本案,即使当初的“小产权房”屋买卖不合法,合同被确认无效,无论是从民事活动等价有偿、诚实信用的原则出发,还是从保护公民对政府行政行为的信赖利益的角度出发,过错方也不只是杨某某等人一方,政府也存在过错且负有主要责任,应当赔偿杨某某等人相应的损失

　　当公民与村委会或者政府签订买卖合同时,双方处于平等的地位。在签订合同的过程中,应当防范是否存在《合同法》第五十二条规定的合同无效情形的出现。可当这种无效民事行为被政府以行政行为的方式给予确认的时候,政府便应当为这种行政行为负责,保护公民的信赖利益。当这种信赖利益受到损害时,公民有权利要求政府赔偿损失。