网络司法拍卖房产法律规定、具体流程及风险防范

　　网络司法拍卖房产法律规定、具体流程及风险防范

　　一、房屋拍卖、变卖法律程序：

　　1、第1次拍卖

　　拍卖房产(不动产)，应当确定保留价。采取网络司法拍卖方式的，拍卖保留价即为起拍价，起拍价不得低于评估价的百分之七十。首先会在淘宝司法拍卖网站进行公告(应当在拍卖三十日前公告)，公告主要内容包括拍卖时间、拍卖标的物评估价及起拍价等。具有竞买意愿并有竞买资格的竞买人应当拍卖公告确定的拍卖时间前缴纳一定的保证金(保证金数额由人民法院在起拍价的百分之五至百分之二十范围内确定)。如司法拍卖成交，竞买人交纳的保证金可以充抵价款，竞买人须按照拍卖公告确定的时间将拍卖余款缴入法院指定账户，法院制作成交确认书和拍卖裁定书。待拍卖款进入法院账户，扣除拍卖及执行等费用后，由申请执行人按照执行标的数额到法院领取款项。(一般需要两个月左右)

　　2、第2次拍卖

　　网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖不动产的应当在拍卖十五日前公告。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。(一般需要一个多月)

　　3、变卖

　　第二次网络司法拍卖流拍后，可以依法在同一网络司法拍卖平台变卖。人民法院应当于10日内询问申请执行人或其他执行债权人是否接受以物抵债。不接受以物抵债的，人民法院应当于网拍二拍流拍之日起15日内发布网络司法变卖公告。网络司法变卖公告需要对变卖价、变卖期、保证金数额及不予退还的情况特别作出说明，网络司法变卖的变卖价为网络司法拍卖二拍流拍价(网络司法变卖期为60天，如有竞买人在60天内变卖期中的任一时间出价则变卖自动进入到24小时竞价倒计时)。变卖财产无人应买的，法院应当询问申请执行人或其他执行债权人是否接受以物抵债，抵债物价值以该次变卖所定的保留价为标准进行折抵。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，法院应当解除查封、扣押，并将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。(一般需要两个月左右)

　　以上仅为代理律师根据法律法规规定及实际执行情况对案件执行程序及时间的预判，具体情况应以个案具体拍卖进展为准。

　　二、实践中购买拍卖房流程

　　1、先了解拍卖房的信息，主要获取渠道是房产交易中心刊登的拍卖信息、各大媒体的拍卖公告以及一些拍卖公司的网站或者可以咨询一些知名的房产经纪公司。

　　2、仔细阅读土地房产交易中心刊登的拍卖信息，实地考察计划购买的房地产，除了常规注意要点外，到管理处查询该物业是否有拖欠的水费、电费、管理费、维修基金等情况，并以此作为竞买出价的参考之一。仔细阅读和咨询《拍卖清单》、《竞买须知》和《竞买申请书》的相关内容。

　　3、存入保证金：在指定银行开立本人户名的存折，并在规定的时间内存入保证金到中心指定账户。在规定时间内凭保证金交款凭证，委托他人代理需到公证处办理《委托公证书》。

　　4、办理竞买手续：在规定时间内到竞买申请受理窗口办理竞买手续，填写竞买申请书，并提交有关资料，领取回执。

　　5、查阅拍卖文件：凭回执查询拍卖文件，并在查阅登记册上签名。

　　6、实地勘察：凭回执与中心工作人员预约看房时间，并在看房登记册上签名，如拍卖信息注明无钥匙或不能提供看房的，则按拍卖信息提示办理。

　　7、竞买：进场竞买并遵守会场纪律和竞买规则。查询该房产原购价格和原业主是否是个人或企业，自己评估该房地产拍卖成交后所需交纳的转让税费，并以此作为竞买出价的参考之一。在收集各方面信息后制定自己竞买的心理价位，稳健举牌。

　　8、签订《成交确认书》：如竞买成功，竞得人与中心现场签订《成交确认书》。

　　9、按揭贷款：《成交确认书》签订后，竞得人可在拍卖现场选择银行签订按揭贷款协议。

　　10、付清全款：在《成交确认书》约定的时间内付清全款开具房款收据。

　　三、购买“拍卖房”时有以下几点风险值得注意：

　　1、房产存在抵押

　　在此情况下，抵押权人对拍卖房产主张权利，买受人将陷入纠纷。如果存在无法提前解除的抵押，那会很麻烦。因为解除抵押登记受产权人和抵押权银行之间抵押合同条款的影响，如果银行不同意提前解除抵押权，或者为他人设定的抵押担保，而债务人不愿意提前清偿，则解除抵押也存在问题，又比如卖家和其他人存在联合抵押行为，也存在抵押权无法注销的问题。

　　2、欠缴相关税费的风险

　　部分被拍卖的房屋，可能存在拖欠水电费、物业费、土地使用费及滞纳金等费用的情况，这部分费用算下来也可能是一笔不小的数目，如果买受人在竞买前，没有了解清楚的话，需要买受人自行承担。有些拍卖公司的拍卖规则还明确规定一切过户税、费(含应由卖方支付的税、费)均由买受人负担。

　　3 、购房成本风险

　　这里面通常包含两方面，一是拍卖的房产不接受贷款，竞拍人必须一次性支付。二是实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、面积的房屋。与市场上的一般二手房交易不同，拍卖房的交易过程中涉及到两个重要费用，一是拍卖保证金，二是拍卖销售后需支付给拍卖公司的佣金。其中保证金是竞拍人参与竞拍的“过路费”，竞拍人应在拍卖会举行前若干天将保证金打入专门账户，并凭借保证金收据到拍卖公司办理报名竞买手续。拍卖销售后，竞拍人的保证金冲抵购房款，如未销售拍卖结束后将退还保证金。竞拍成功后，竞拍人除了要缴纳二手房交易中涉及的相关税费外，还要根据具体销售金额，支付给拍卖公司一定比例的佣金。

　　4 、房屋属于违法建筑或存在其他瑕疵

　　房屋如果属于违法建筑，或房屋实际面积与产权面积不一致或存在质量问题等情况，买受人在短暂的现场看房的时间内，可能无法发现房屋存在的隐蔽的瑕疵。由于法院拍卖的房屋，强调现房现状拍卖，对于房屋的状况，仅能依据竞买人现场短暂地看房。买受人购得房屋后，若发现房屋存在以上问题，买受人只能自己承担这个不利的法律后果。

　　5 、实际居住人拒绝搬离房屋

　　如果房屋有承租人或是存在恶意一房二卖的情况，在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走，进而引发新的诉讼。

　　四、购房者如何防范风险，应注意以下几点：

　　一、一定要对目标楼盘进行实地考察，对周边同档次物业的价位进行了解，根据自己的经济承受能力，确定对房子的心理价位期望值，切忌一时冲动，以超出市场价的竞拍价竞得，如果毁约，购房者所交纳的保证金可能会“缩水”甚至“打水漂”。

　　二、购买法拍卖房前应先调查清楚。尤其是该房产是否已取得房产证、是否被查封;还应审查受托拍卖人是否取得了合法有效的授权委托，房屋是否存在抵押权或房屋租约。同时，需了解房屋产权的使用年限、面积和税费情况。在拍卖前，对房屋成交价大概的价格区间做到心中有数。

　　三、避免房屋产权风险，要看该房屋在拍卖前的所有权状况，如果该房屋在法院查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备，则可依据法院的协助执行通知书办理房屋所有权证。

　　四、购房者在成功拍到房子，拿到房产证后，应及时到所在区办理户籍业务的公安部门，申请将原业主的户口“空挂”，需要带的资料包括：身份证、户口本、房产证和申请书(写清楚什么原因)。

　　以上就是有关拍卖房交易流程、购房风险及注意事项的全部内容，希望对购房者有所帮助。很多人都认为从法院取得的被拍卖房产应该是非常安全保险的，但实际情况或许会事与愿违，所以在实际执行时，经常会出现对于普通购房人来说无法预见的风险。因此，建议购房者最好就该问题咨询专业律师，有必要时委托律师对拍卖房产的相关信息进行调查，有意识地避免风险。

　　参考法律规范：

　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

　　《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》

　　《最高人民法院关于认真做好网络司法拍卖与网络司法变卖衔接工作的通知》