夫妻一方婚前购买的房产，登记在自己名下，婚后用夫妻共同财产还贷，离婚时共同还贷及房屋增值部分如何分割?

　　夫妻离婚涉及到子女抚养权和财产分割等问题，关于夫妻一方婚前购买的房产，登记在自己名下，婚后用夫妻共同财产还贷，离婚时共同还贷及房屋增值部分如何分割问题，《婚姻法解释(三)》)第10条只是规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

　　依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”但法律并没有明确增值部分如何计算，审判实践中导致各地法院对这个问题裁判不一，即“同案不同判”的现象非常突出，甚至最高人民法院相关部门或法官在不同场合给出的意见都不一致。下文根据全国不同地区审判实践，结合具体案例，详细介绍不同计算方式。

　　举例(利率、税费、增值等都属于假设)：

　　甲男2010年购房一套，购房总价100万，甲男首付款支付30万，银行按揭贷款70万，银行贷款年利率3%，贷款30年，契税等其他费用2万(不包括维修基金)，婚前甲男已支付贷款本息15万。2015年甲乙双方结婚，房屋价值150万，产权登记在甲男名下。婚姻存续期间双方共同还贷9万(包括本息，其中利息3万)。2018年离婚时房屋价值220万。

　　针对以上情况，结合审判实践中的相关计算方式结算结果如下：

　　1、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院婚姻法司法解释(三)理解与适用》，人民法院出版社2011年版，第168页确定的计算公式为：

　　房屋补偿款=夫妻共同支付款项(包括本息)÷(房屋购买价+全部应付利息)×房屋评估现值(或夫妻认可房屋现值)×50%

　　计算结果：

　　房屋补偿款=9÷(100+70×银行贷款利率3%×30年)×220×50%=6.07万

　　注：北京市高级人民法院民一庭《关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》、浙江省高级人民法院《关于审理婚姻家庭案件若干问题的解答》等对此进行了认可。经过检索北京地区的相关案例，关键词：标题搜索“离婚”，全文搜索“公式”、“增值部分”，日期排序第一的2016年12月7日的苗某与孙某离婚纠纷一审民事判决书是按照此方式进行判决的。

　　2、最高人民法院民一庭在其编著的另一本出版物中表述了该方法(参见最高人民法院民事审判第一庭编著：《民事审判指导与参考》2016年第1辑(总第65辑)，人民法院出版社，2016年6月出版)确定的计算公式为：

　　房屋补偿款=不动产升值率×夫妻共同支付款项(包括本息)×50%=房屋评估现值(或夫妻认可房屋现值)÷(房屋购买价(结婚时房屋价值)+共同已还利息+其他费用)×夫妻共同支付款项(包括本息)×50%

　　注：其他费用是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税等，但不应包括维修基金和物业费，因这些费用产生的基础并非交易，而是房屋长期使用中产生的费用。

　　计算结果：

　　房屋补偿款 = 220÷(150+3+2)×9×50% = 6.38万

　　注：《民事审判指导与参考》2016年第1辑(总第65辑)也是最高人民法院民一庭编著。

　　3、离婚时适用的最新公式：婚前个人房屋，婚后共同还贷离婚分割如何补偿计算等》，浙江省婚姻法研究会微信公众号，2018年8月8日微信推文(该方法得到了浙江省法学会婚姻法学研究会的支持)

　　房屋补偿款=夫妻共同支付款项(包括本息)÷(结婚时房屋价值+共同已还利息)×离婚时房屋价值×50%

　　计算结果：

　　房屋补偿款 = 9÷(150+3)×220×50% = 6.47万

　　注：此公式的核心在于婚前房产的增值应与婚后一方无关。

　　其他公式就不一一列举了，总之，司法实践中对增值部分分割的计算方式还是不统一的，大家遇到相关问题可以及时咨询律师处理。