“一房二卖”构成违约，赔偿巨额违约金悔不当初

　　案情简介：

　　祝某与杨A于2016年8月13日签订买卖合同(含《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》等)，约定杨A将其位于北京市朝阳区B房产出售给祝某,房屋建筑面积47.平方米,房屋总价款155万元(包括房屋成交价71万元及家具家电、装修裝修配套设施作价84万元)。祝某于2016年8月13日向杨A支付定金35万元。杨A承诺积极配合取得交易房屋的房屋所有权证,且在取得房屋产权证后5日内通知祝某，双方约定于交税当日祝某将购房尾款120万元支付给杨某;双方约定若杨A将该房屋出售给第三人，则按照房屋交易总价的20%向祝某支付违约金;自2016年11月起，祝某多次要求杨A履行合同，并办理上述房屋的交付事宜，杨某均拒绝办理，并屡次提高总房款，祝某予以拒绝。2017年5月杨某将该房屋出售给马某，并将房屋所有权转移登记在马某的名下。2018年中旬，祝某以杨A违约为由提起诉讼，要求解除合同、返还房款并按合同约定支付违约金。

　　办案经过：

　　祝某称自己曾于2017年将杨A起诉至北京朝阳区人民法院，主张要求：1.杨A继续履行双方之间的买卖合同;2.协助祝某办理涉案房屋的产权变更手续;3.杨某支付祝某租房费用27000元;4.杨A支付祝某违约金36423元。2018年3月北京市朝阳人民法院出具的判决书认为，涉案房屋的产权已于2017年5月转移登记在马某名下，祝某于杨A签订的《房屋买卖合同》无法继续履行，故祝某主张要求继续履行合同、办理产权登记等手续不予支持，双方合同继续履行的前提下主张的违约金及损失，亦不予支持。最终判决驳回祝某的全部诉讼请求。祝某不服判决，委托京创律所张东庐律师代理此案维权，张东庐律师提出以解除合同及补充协议、归还房款及违约金为由进行起诉。

　　案件结果：

　　房屋买卖合同纠纷一案经判决，祝某与杨A于2016年8月13日签订的《房屋买卖合同》及补充协议于2018年11月二十四日解除;杨A在判决生效七日内归还祝某房款35万元并支付祝某违约金31万元;一审判决生效后，双方均未上诉，一审判决生效。

　　京创点评：

　　杨A将涉案房屋一房二卖给祝某与马某，马某在不知情的情况下购买该房屋并办理了过户手续，我国最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条指出：“第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。”因此，祝某第一次起诉时要求继续履行合同及在继续履行合同的前提下要求赔偿等行为，法院不予支持。

　　本案中，张东庐律师以杨A违约，我方要求解除合同及要求支付违约金为切入点提起诉讼。对于祝某与杨A签定的合同，属双方真实意思表示，符合法律规定，杨A屡次拒绝配合过户并将该房屋出售给第三人属违约行为。我国《合同法》第一百零八条规 定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在合同履行期限届满之前要求其承担违约责任。”我国《合同法》共规定了五大类违约责任形式，即继续履行、采取补救措施、赔偿损失、定金责任以及违约金责任。就本案而言，该涉案房屋已过户给善意第三方马某，继续履行合同已无法实现，因此法院支持祝某要求解除合同、返还房款并承担违约金是合法的。