卖方能否以利害关系人不同意出售房屋而解除合同？

　　案情介绍：

　　2016年4月，陈某与唐某签订《房屋买卖协议》，约定唐某将其一套拆迁安置房出售给陈某。陈某按约定支付了办理过户登记手续前应支付房款后，唐某表示，房屋为其母、两个姐姐共同所有，其无权出售房屋，要求退回购房款并拒不履行办理过户手续的义务。故陈某诉至法院，要求唐某履行合同义务，配合办理过户登记手续。审理中，唐某其母、两个姐姐申请作为第三人参加诉讼，并要求判令案涉《房屋买卖协议》无效。

　　法院经审理认为，陈某与唐某之间签订的《房屋买卖协议书》合法有效。唐某其母、两个姐姐虽系被拆迁房屋所有人唐某父亲的法定继承人，但案涉房屋所对应的被拆迁房屋的动迁材料及《商品房买卖合同》等均由被告唐某签署，相应的手续均由被告唐某经办，相关材料及合同中明确被拆迁房屋的权利人、拆迁安置对象及拆迁安置房已备案的买受人为被告唐某，唐某其母、两个姐姐对此均未提出异议。

　　原告陈某有理由相信被告唐某对案涉房屋具有相应的处分权，其在案涉房屋的买卖中并无审查不谨慎之过错，且原告陈某已按照协议书的约定超额支付了办理过户登记手续前应当给付被告唐某的购房款。根据诚实信用原则，上述《房屋买卖协议书》应继续履行。故法院判决唐某先行办理案涉房屋登记其名下，登记其名下后协助办理登记至陈某名下的相关手续;陈某支付唐某剩余购房款15万元。

　　律师解读：

　　二手房交易手续复杂，造成双方从签署买卖合同到房屋过户之间产生较大时间差，而在此期间，房价上涨又比较明显，这样容易造成二手房房主心态发生变化。另外，房屋产权登记的制度令买房人在买房时很难发现所购房屋还有共有人，交易之后卖房人常以其他共有人不知情为借口，要求解除合同。为保护诚信一方的利益，购房人请求继续履行合同的或赔偿房屋差价损失的，法院都会判决支持。

　　经总结发现，二手房房主反悔惜售的理由主要有以下几种：其一，所售房屋是夫妻共同财产，夫妻一方在出售二手房时没有征得另一方的同意，以此理由要求解除卖房合同收回房屋;其二，所售房屋是央产权，房产证等相关手续不完善，政策规定不允许出售;其三，卖房时为避税签署了“黑白合同”，要求认定买卖合同无效;其四，中介公司没有及时向房主转交买房人的定金，因此要求认定合同无效;其五，此前，许多农民将宅基地房屋卖给城镇居民，房价上涨后反悔，从而起诉要求收回住房;其六，虚构承租人并以承租人为原告、房屋买卖双方为共同被告，以侵犯优先购买权为由请求判决买卖无效。

　　卖房人欲通过上述途径悔约获取额外利益现已行之不通。继续履行合同或合同解除高判房屋差价损失这两种判决结果都是卖房人不愿接受而又必然会出现的结果。

　　即便如此，考虑到诉讼的成本，提示购房者应从6个方面保护自己、规避风险：首先，购房人在与二手房房主签订购房合同时，应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，尽快办理，避免对方反悔。其次，买房人在买房前要充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好选择专业人士提供法律意见，再慎重签订合同;第三，买房人应在签订买房合同时，让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明;第四，二手房买卖双方在交易时应当选择正规中介机构，并对双方商定的内容以书面形式约定好;第五，为了了解所购房屋的真实情况，购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对出现质量问题如何承担责任等内容做出书面约定;第六，签订合同时要求卖房出具手写房屋未出租证明。