房屋查封无法办证，异议申请法院准许

　　申请人某银行因与被申请人李某、王某借款合同纠纷一案，于2016年3月15日向成都高新区法院提出财产保全的申请，请求对被申请人所有的财产在价值1009803.86元范围内予以保全。成都高新区法院受理后，根据申请人某银行提供的财产信息，以(2016)川0191执保号《民事裁定书》、《协助执行通知书》依法将登记在被申请人李某名下的位于成都市×区×路三段×号×幢×单元×楼×号房产(建筑面积：58.41平方米;)予以查封。案外人付某向法院提出异议，称上述房屋系其从被申请人李某处购买所得，该房屋应属于其所有，请求法院解除对该房屋的查封。

　　法院经审查查明，2015年1月5日案外人付某与被申请人李某签订了二手房交房确认书，并约定被申请人李某于当日将涉案房屋交给案外人付某，并附物品交接单，同日，付某向李某支付了购房款50万元;1月6日付某与李某的受托人张某签订了《成都市存量房买卖合同(居间机构版)》，合同编号：453118。约定李某将位于×区×路三段×号×幢×单元×楼×号房屋以50万元的成交价出售给付某，上述房屋买卖的居间机构为某房地产经纪有限公司。1月6日成都市房产管理部门向双方出具了涉案房屋的登记受理单、成都市城乡房产管理局所有权登记缴费通知单、房屋专项维修资金变更申请表，成都市地方税务局向双方出具了纳税通知书。

　　法院认为：本案的主要争议焦点为付某对案涉房屋是否享有足以排除的司法查封。

　　依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。

　　本案中案外人付某作为李某所有的位于×区×路三段×号×幢×单元×楼×号房屋的买受人，其在法院查封该房屋之前已与被申请人签订了合法有效的房屋买卖合同、支付了全部购房款并占有了该房屋，该房屋也非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人付某的异议申请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，故案外人付某的异议成立，成都高新法院裁定驳回对付某名下位于×区×路三段×号×幢×单元×楼×号房屋的查封申请。此裁定作出后，申请人某银行未继续起诉，该裁定生效。

　　案例评析：

　　在日常的二手商品房交易过程中，经常出现购房者刚买的房屋在过户前突然被司法查封了，导致自己无法办理不动产证。对于该类突发事件，购房者一定要予以重视，全面、客观收集相关资料然后委托律师及早向作出司法查封的法院提出异议申请，以免自己的利益受到严重损害。

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