疫情来袭|房东，房租不收可不可以啊？

　　2020年，注定是个极不平凡的一年，疫情来势汹汹，让所有人都猝不及防。每个人，每个行业都深受影响，而许多因疫情停止的行业，都面临租金能否减免的问题。

　　1月28日晚万达集团决定对在1月24日-2月25日期间，全国各地所有万达广场的商户租金及物业费实行全免政策。根据万达披露的信息，过去一年，公司营收434.8亿元，租金384.8亿元。若据此计算，本次减租将超过30亿元。除万达外，也有部分出租方自愿减免租金的，然而，并不是所有出租方都如万达集团这般财大气粗，一旦遇到出租方不愿意减免租金的情况，诉诸法院，法院会同意减免租金吗?鉴于本次新冠疫情与2003年的“非典”极为相似，笔者将从非典时期的相关法律规定及通过对司法实务案例的检索来探讨这个问题。

　　最高人民法院《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》(法〔2003〕72号)指出：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”

　　《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。

　　第一百一十八条：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”

　　具体到司法实践中，有的法院将“非典”疫情认定为不可抗力，有的则认定为情势变更，还有的认为属于当事人应自行承担的商业风险，并不构成不可抗力或情势变更。因此，在处理因新冠疫情引起的合同纠纷时，裁判机构对新冠于疫情在法律上应如何定性，仍可能存在不同认识。

　　一、法院不支持减免租金

　　01

　　不属于法律规定的不可抗力

　　非典不属于法律规定的不可抗力。

　　关于佰恒公司提出其拖欠租金系“非典”影响经营所致，应当免除或部分免除拖欠租金的违约责任的抗辩，鉴于“非典”不属法律所规定的不可抗力，佰恒公司上述拒绝支付租金的抗辩理由不能成立。

　　案例案号：(2004)长民三(民)初字第328号，(2004)沪一中民二(民)终字第1289号。

　　02

　　停业损失属于正常的经营风险

　　非典期间的停业损失属于正常的经营风险，由经营者自行承担。

　　2003年因“非典”期间造成升华宾馆停业4个月的经济损失，因该损失是姜玉阁经营升华宾馆期间遭遇的不可抗力，属于正常的经营风险，该经营风险不应由巨源公司承担，故一审判决中关于支持姜玉阁主张减免“非典”期间相应承包费18.2667万元的判决内容错误，应予纠正。

　　案例案号：(2017)吉04民终441号。

　　03

　　自行停业，不属不可抗力

　　疫情期间，未经出租方同意，承租方自行停业，不属不可抗力免除交费客观因素。

　　在2003年"非典"期间，未经景利莱公司同意，蔡多基停业二个月，因不属不可抗力免除交费客观因素，故蔡多基免交二个月"非典"期间场地使用费的抗辩理由不能成立。

　　案例案号：(2005)三亚民一再二字第7号。

　　二、法院支持减免租金

　　01

　　响应政府停止营业

　　“非典”疫情一事众所周知，相关行业响应政府停止营业，根据公平原则应减免租金。

　　基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。

　　案例案号：(2004)沪二中民二(民)终字第354号

　　02

　　非典属于不可抗力

　　非典属于不可抗力，依法应免除承租人的租金。

　　本案承租人刚经营酒店不久，2018年4月酒店抗击“非典”关门歇业，歇业5个月，2014年5月许，酒店逢门前榆黄路拓宽改造，又歇业5个月，“非典”、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力，不可抗力期间承租人没有经营收入，依法应免除承租人10个月租金11÷12×10≈91667元。

　　案例案号：(2018)晋04民终2272号

　　03

　　减免租金经过出租方的认可

　　减免租金经过出租方的认可，出租方应依约履行。

　　2003年5月28日，厦门市政府关于野生动物救护有关问题形成会议纪要，对于受“非典”影响，海沧野生动物园旅游景点的门票收入急剧下降，旅游园区内饲养的野生动物因饥饿面临着生存危机引起厦门市政府的高度重视，会议要求海沧管委会免收厦门海沧野生动物园从2003年4月1日至9月30日半年的土地租金。海沧管委会也派人参加，因此，该会议形成的纪要，海沧管委会应自觉履行。

　　案例案号：(2014)厦民初字第275号

　　04

　　损失超过正常的商业风险

　　“非典”疫情造成的损失超过正常的商业风险，应适用情势变更原则适当减免部分租赁费。

　　“非典”疫情系不可预知的灾害，上诉人李培艳承租的宾馆停业，造成经济损失是客观存在的，并有西关居委会两委成员签字确认，该损失超出了市场风险的范围，原审适用情势变更原则适当减免部分租赁费，于法有据。

　　案例案号：(2018)鲁06民终268号

　　从检索情况来看，大部分法院支持减免租金，其中有法院认为可以全免，也有法院认为应当双方合理分担租金损失，因此支持部分免除。也有少数法院不支持减免租金，其中主要理由为疫情不属于不可抗力，系正常商业风险的一部分。

　　综上所述，笔者建议可在租赁合同中加入因意外事件可减免租金的条款，如类似非典、新冠疫情等传染病的爆发。另外，还可以就减免租金事宜同出租方进行书面协商，并保留好相关的书面材料，避免发生争议。若发生争议，及时起诉，要注意3年的诉讼时效。值得一提的是，笔者看到某市出台了红头文件，要求某某区域内的出租方一律免除在疫情期间承租方的房屋租赁费用，但是笔者认为此举欠妥，能否减免租金是属于民法领域私权利自治的行为，应当由各个民事主体自行协商调节，行政权力不应当过多的进行干预。

　　最后，衷心的希望我们能早日打赢这场疫情反击战，愿天下无讼!