银行视角：商品房预售登记制度基础下的抵押权预告登记制度的缺陷

　　前言：

　　跟银行合作这么多年，办理了各种类型的金融类案件，虽然不能说精通，但是起码对金融方面的涉及到的法律问题还是比较熟悉的，在近两年办理的案件中，发现了有一个影响很大，开始大面积爆发的纠纷，那就是购买预售的商品房以后因为很长时间没有办法办理抵押登记，导致银行提起诉讼要求解除《商品房抵押借款合同》并一次性归还贷款本息的案件，而引起这种案件的原因其实就是因为预售的商品房没有办理房产证，导致了没办法办理抵押登记，只能办理抵押权预告登记，作为放款人的银行担心贷款人和房地产开发商出现资金问题，到时候无法收回贷款，且拍卖房屋没有优先受偿权，因此，银行为了资金安全，只能提前起诉要求归还贷款本息。

　　抵押权预告登记制度的产生以及问题：

　　商品房预售制度建立以后，随之产生了抵押权预告登记制度，其初衷是为了保障银行资金的安全，但是由于配套法规的不完善和理解的问题，导致了抵押权预告登记制度成为了鸡肋，可有可无，只能说有抵押权预告登记，想要出售房屋会存在障碍，但是并不影响其给其他人办理抵押登记，当贷款人逾期的时候，银行起诉要求还款，发现上面居然存在了多个抵押权，而自己又是抵押权的预告登记，最终没法得到优先受偿。

　　案例简述：

　　张三在2016年购买了某房地产开发企业的商品房，2017年在某银行办理了贷款，由于是期房，没办法立即办理房产证，只是办理预告登记，同时银行也办理了抵押权预告登记，2019年张三几个月没有按期归还贷款，银行提起诉讼要求解除《商品房抵押贷款合同》并要求张三一次性清偿所有贷款本息，还主张对该房屋享有优先受偿权，起诉以后律师通过调取不动产登记信息，发现张三购买的商品房的房产证在2017年底就已经办理，且上面存在多个银行抵押权，原来是张三拿到房产证以后在其他银行贷款，并把这套房屋办理了抵押权预告登记。最终法院判决解除合同，一次性清偿贷款本息，但是没有支持银行关于优先受偿权的诉求，且由于张三欠款太多，这套房屋拍卖以后连设立抵押权的银行贷款都无法清偿，更不用说只有抵押权预告登记的房屋了。

　　抵押权预告登记制度导致的问题：

　　第一、商品房贷款以后办理的抵押权预告登记，在购房人办理房产证以后应当办理抵押手续，但是如果房开商在办理房产证以后没有通知银行，就直接将房产证给了购房人，购房人得到房产证以后也不告诉银行，银行很难第一时间知道，那么银行就会陷入贷款放出去了但是却没办法办理抵押登记，其资金安全就受到很大的影响。

　　第二、还有一个问题，那就是商品房办理了抵押权预告登记，购房人拿到房产证以后没有办理抵押登记，又去其他地方贷款办理了抵押登记，银行起诉以后没有优先受偿权。作为做房贷的银行，资金安全不能得到优先保障，那么办理抵押权预告登记有何意义呢?

　　第三、就算购房人不拿房产证去其他银行贷款，也不为其他债务办理抵押登记，但是如果购房人涉及很多诉讼，有很多债务，银行同样也会陷入被动，起诉以后没办法得到优先受偿，与购房人的其他债务平等，银行的债权同样得不到保障。

　　司法实践中对于抵押权预告登记制度的认定：

　　法院认为，抵押权预告并不引起抵押权的设立，抵押权预告登记制度只是保障放款银行可以要求办理抵押登记，因此办理抵押权预告登记以后，抵押权并未设立，银行不享有优先受偿权。

　　结语：

　　因为法院对抵押权预告登记的上述认定，银行为了资金安全，如果购房人长时间没有办理抵押登记，那么他们会直接起诉购房人要求解除贷款合同，并要求贷款人一次性归还贷款本息，以现在的房价，能够一次性归还本息的贷款人绝对是极少数，法院判决一次性归还以后，购房人无法清偿，房屋只能被拍卖变卖，同时也导致了购房人陷入困境。