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无产证的房子,能买吗?

2020/6/16 16:13:20 查看:1236次 来源:乐沫沫

  一直以来,有不少当事人咨询此类问题:

  想买一套房子,但房产证还没有下来呢,能买吗?如果买的话,有哪些风险需要注意?

  想买一套拆迁房,现在对方只有拆迁安置协议,要写合同的话怎么规避风险?

  诸如此类。

  在二手房交易市场中,无产证的房子,普遍的优势是价格便宜,很多购房人正是基于此优势,而宁愿冒着风险进行购买。而这类房子的风险到底有多大,究竟能不能买?

  类型

  无产证的房子,主要有以下几种类型:

  1.根据政策规定无法办理的,比如违章建筑、农居房等。这种情况建议不要犹豫,直接决定不购买。

  2.产权有争议的或无法明确产权人的,如标的房产属于遗产、离婚纠纷中的夫妻共同财产等,尚未完成继承或析产等法定步骤的情形。建议应当在争议解决(诉讼或办理公证)后,再行购买。

  3.未到办理时间的或不具备办理产证的条件的,前者如新建商品房或拆迁房未完工,后者如开发商将房和地抵押给银行的情形。针对这种情况,建议先和房主订立一份预约购买协议,在产权证书可以办理后,再订立正式的买卖合同。

  4.因个人原因不去办理的。建议要求房主立即去办理产权证书,房主取得房产证后再与其签订房屋买卖合同。

  风险

  购买无产证的房子,存在如下几点风险:

  1.根据《物权法》规定,不动产只有进行了产权登记即房子只有取得了房产证,其所有权才真正确定下来,所以即便交付了房屋,但没有办理房产证,从法律角度分析这个房子依然不归你所有,存在随时被收回的风险。

  2.没有房本的房子,无法办理贷款。如果你的预算不足以全款购买,而是想撬动银行贷款节约资金的话,那就建议不要选择此类房子。

  3.没有房本的房子,通常无法办理落户(也不排除有些地方可以依据购房合同即可办理落户的可能)。如果你想购买这个房子是学区房,而孩子又等着落户上学,那这类房子就不应该在你的考虑范围之内了。

  4.没有房本的房子,若房主进行一房多卖,根本无法保障你的权益。

  5.没有房本的房子,一旦房子存在被法院查封、被房主对外抵押等情形,根本无法保障你的权益,你唯一能做的就是起诉房主,要求房主返还房款和相应赔偿及违约金。但根据实践经验而言,出现房子被法院查封或被抵押情况的,房主的财务状况通常都很糟糕,你即便取得了胜诉,但实际却拿不到钱。

  6.若开发商原因导致房产抵押、被查封等情形,而房主仍然购买了该房产,如果你再通过二手房形式购买了该房产,则意味着你若想得到权益保障,需要通过原房主去实现,这就造成更大被动。

  7.无产证的房子,如果遇到房价上涨,且房价上涨获取的收益要大于向你支付的违约金时,房主在取得房本后,很有可能不配合过户,宁愿向你支付违约金,也不愿意继续履行合同。

  如何规避风险?

  购买无产证的房子,若想完全规避风险是不太可能的,能做的是在可控范围内尽量降低风险:

  1.调查房主的信誉和财务情况。

  2.调查拟购买房产标的查封或抵押情况。

  3.若房产标的涉及诉讼、继承、析产等情况的,需要弄清楚可能结束的时间,或者直接在结束之后再签订买卖合同。

  4.在合同条款中,对各类可能出现的风险作出详细的违约责任的约定和解除合同的约定,以便于在出现违约事由时,得到保护。

  在可控范围内尽量降低风险的前提下,再回归到这个问题:无产证房子,到底能不能买?我认为回答这个问题的本质在于:购房人应对其自身风险承受能力与预期利益取得之间是否能够平衡做个评估。

  这就好比是投资,需要弄清楚两点:

  1.这个收益是否足够大,值得你去冒这个风险?

  2.你自身是否具备风险承受能力?如果具备,那么就去购买;如果不具备,那即便预期收益再大,也不要去购买。


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