欠钱不还，如何拍卖被执行人的唯一住房？

　　现阶段执行难是一个共识，被执行人财产查询本身就是个大问题，但是如果查到被执行人名下有房产，是不是就万事大吉了?显然不是!

　　经历过执行的当事人会知道，如果对方名下只有一套住房，而且面积也不大，这种情况法院一般是不会去执行的。那么这种情形，法院到底可以不可以强制执行呢?本期我们就对大家关心的这一问题来做一下解读。

　　相关法条：

　　涉拍房屋系被执行人系唯一住房，根据法律规定，执行法院可以对该房屋进行拍卖，但需要为被执行人预留5-8年的房屋租金。

　　最高院出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”;第七条规定“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行”。

　　执行实践：

　　因经济纠纷，上海市静安区人民法院判决被执行人应向申请执行人支付款项800余万元，享有抵押优先受偿权。该案进入执行程序后，因被执行人未能履行债务，经法院查询被执行人名下只有一套房产，市场价值600万元左右，尚有100余万银行贷款，被执行人还有其他债务，总额1500万元左右。因被执行人一家居住在该房屋拒不搬离，且该房产不能覆盖全部债务，执行停滞，长期毫无进展。

　　申请执行人收到执行案件的终本裁定书后，觉得不甘心却无奈。律师接手该案件后，进行了案件的被执行人情况、财产进行了全面检索。发现被执行人中有未成年人即将成年，通过与被执行人沟通，以及向法院坚决要求启动拍卖房产程序，最终达成一致意见，申请执行人先预付5万元租房费用，被执行人配合搬离，最终房产拍卖后，同意按照当地房屋租赁市场平均的租金标准，从该房屋的变价款中扣除5-8年租金。最终申请执行人收到了400多万执行款，剩余款项仍在继续执行。

　　律师解读：最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》其中该规定第20条明确规定了唯一一套住房可执行的3个条件：“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：(一)对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的;(二)执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的;(三)申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。”

　　本案中便是符合以上第三种情形，通过各方努力，让被执行人有所顾忌，最终在法院的调解下，申请人垫付了一部分房屋租金，解决了被执行人的居住困难，也让被执行人再无拒绝配合的理由，使得本案房屋可以尽快进入拍卖程序。