代为履行中不动产买受人物权期待权保护认定

1、不动产买受人物权期待权的请求权基础

目前我国司法实务中普遍认为，《执行异议和复议规定》第二十八条规定了无过错不动产买受人物权期待权。这一理念主要来源于《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定>理解与适用》一书，“在执行程序对不动产受让人进行优先保护的理论基础是买受人物权期待权保护。该期待权起源于德国，是指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物所有权，但赋予其类似所有权人的地位，其物权期待权具有排除执行等物权效力”。而根据德国物权法相关理论，不动产买受人只有在提出登记申请或者作出预告登记，其对于不动产物权享有的期待才会转化为期待权[1]。这种期待权需要买卖双方达成物权变动合议与提出登记申请。之所以这样规定，理由在于在房屋买受人虽然已经履行了部分合同义务，可以基于合同债权而对于房屋所有权享有了期待。但是这种期待效力过于微弱，因未提出登记申请或预告登记而无法对抗第三人。如果此时善意第三人先进行了物权变动，很明显买受人的期待就会落空。这也是常见的一房二卖情形中的处理原则。权利作为一种受法律保护的法律地位，本身应可以独立进行转让、设定负担或者被强制执行。在买卖双方没有达成物权变动合意，并向登记机关提出登记的情况下，买受人要求进行过户登记仍然需要出卖人的配合才能完成。因此可以看出，《执行异议和复议规定》第二十八条规定的内容保护的是不动产买受人对物权的期待，已经超出了德国物权法对于物权期待权保护的条件设定。当然这只是学术上对于这一理论的不同看法。

我国司法实践中本身已经认可了不动产买受人物权期待权，这一理念最早源于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》），其中明确了消费者在交付全部或大部分款项后有对抗法定优先受偿权的地位。而这一规定在以后的司法实践中被广泛应用。《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的法源就是对消费者生存权益的保护，也即来源于《批复》第二条中对消费者生存权的保护。而《执行异议和复议规定》第二十八条是对于一般买受人而言，虽然没有像消费者那样的法律地位，但从生活实际出发，对于其权益也应给予适当保护，从而赋予其可以对抗一般金钱债权执行的法律地位。

2、不动产买受人物权期待权的法律适用

《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该两条属于实质审查条款，可以作为本案执行异议之诉审理的参照。根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予商品房消费者物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护消费者的物权期待权。根据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，该条也规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。

3、本案例参照适用需要注意的问题

本案属新类型、疑难复杂案件，除各方当事人对本案应当适用《执行异议和复议规定》第二十八条无异议外，还涉及多重法律关系。

1、关于是否可以查封登记在第三人名下不动产的问题。本案的特点之一是执行标的未登记在被执行人李敬人名下。但根据《联建合同》《补充协议》的约定，被执行人李敬人为涉案房屋的实际权利人。同时，创宇公司亦出具《情况说明》说明了李敬人是涉案房产的实际权利人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结”的规定，执行法院对涉案房屋采取查封措施具有相应事实和法律依据。

2、关于购房人能否与名义权利人签订商品房买卖合同的问题。这是本案的特点之二。符合相关法律对保护购房人合法权利的规定及《联建合同》约定。

2、关于他人能否以协议方式为购房者代为支付购房款的问题。本案的特点之三是购房款由他人代付。是否已支付购房款是《执行异议和复议规定》第二十八条中的一个重点审查内容。一般情况下，应由合同当事人履行合同约定的义务。本案的特殊性在于，黄祥吉与李敬人之间有债权债务关系，但签署的代为支付购房款协议并非是为黄祥吉支付购房款，而是约定将黄祥吉对李敬人的债权转化为龚晓华支付购房款，黄祥吉与李敬人之间的债权债务关系消灭。这是他人以协议方式为购房者支付购房款的一种代为履行合同方式。因此，本案重点审查了三个方面的内容：①黄祥吉与李敬人之间的债权债务关系是否真实存在。这一点可以从合同及《银行流水》《银行转账凭证》《收据》等证据进行判断。②该债权是否转化为龚晓华的购房款。根据合同的约定和实际履行，双方终止了借款和担保关系，转化为龚晓华与创宇公司的商品房买卖关系，黄祥吉的借款本息则转化为龚晓华等人的购房款。而在诉讼中黄祥吉亦说明借款本身是从其亲属朋友龚晓华等处筹借而来，其对于涉案房屋不主张权利。因此，可以综合判断该债权已转化为龚晓华等人的购房款。③代为支付购房款协议不存在规避执行或逃避债务情形。黄祥吉与李敬人的借款合同及案外人与创宇公司的购房合同等均签署于本案执行查封之前，故不存在上述情形。

综上，由于本案涉及合作开发房地产、民间借贷、商品房买卖、查封登记在第三人名下的不动产及他人代为履行等法律关系，通过严格审查证据，在查明事实的基础上，正确适用法律做出判决，对于办理执行异议之诉案件具有一定的参考价值。