物业以卖房人拖欠物业管理费为由禁止买房人正常装修入住，如何处理

　　物业以卖房人拖欠物业管理费为由禁止买房人正常装修入住，如何处理

　　作者：温显俊律师/云南熙宁律师事务所

　　房屋被查封、买房人尚未取得完全产权、房屋被抵押导致无法办理过户等交易风险系家喻户晓的法律常识，但是笔者最近却接到了一个卖房人拖欠物业管理费导致物业公司要求买房人支付卖房人拖欠的物业费后方准进行装修入住的咨询，下面笔者就带领大家一起来分析一下其中的法律问题：

　　一、卖房人拖欠物业管理费，物业公司可否买房人支付卖房人拖欠的物业费?

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

　　从上面的规定来看，交纳物业费的主体主要是两类人即业主与物业的使用人，故而除了买房人在买房之前因租赁、借用等原因在买房前就是物业的使用人外是无需承担买房之前的物业费的，物业只能请求卖房人或者物业的实际使用人支付物业费，物业以卖房人拖欠物业管理费为由拒绝买房人装修入住显然是缺乏法律依据的。

　　二、物业公司以卖房人拖欠物业管理费为由拒绝买房人装修入住的，买房人如何维权?

　　在我国维权的手段主要有三种即协商解决、请求第三人调解、诉讼。因此，针对此类问题买房人可以先找物业、卖房人协商解决，协商不成的可以请求业主委员会进行调解，调解不成的可以以物业为被告，卖房人作为第三人提起物业服务合同纠纷之诉。

　　三、物业公司以卖房人拖欠物业管理费为由拒绝买房人装修入住的，买房人可否起诉卖房人解除合同?

　　《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。

　　当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

　　《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

　　(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

　　(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

　　(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

　　(五)法律规定的其他情形。

　　从上述规定来看，买房人请求解除合同的事由主要有协商解除与法定解除，笔者认为对于此类情况，卖房人也可以考虑与卖房人协商解除合同或是在合同中约定出现此类情况买房人有权解除合同;此外，在合同没有约定或无法协商一致的情况下，买房人也可以依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项的规定解除合同。

　　四、物业公司以卖房人拖欠物业管理费为由拒绝买房人装修入住的，房产中介是否需要承担责任?

　　《中华人民共和国合同法》第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。故而，在房产中介故意隐瞒卖房人未交清物业管理费或者提供虚假证明材料证实卖房人已付清了物业管理费的需要承担由此给买房人造成的损失。

　　五、为避免买到未交清物管费的房屋，买房人应当如何操作?

　　业主向物业交纳物业费后，物业都会向业主出具收费凭证，因此为避免买到未交清物管费的房屋而给自己带来不必要的麻烦，我们在购买房屋时，可以请求卖房人出示相关的交费凭证，必要时可以向物业核实情况，甚至请求物业出具相关证明。