开发商逾期交房，能否依据业主支付的 银行按揭贷款利息来确定违约责任

开发商逾期交房，能否依据业主支付的

银行按揭贷款利息来确定违约责任

一、引言

在商品房买卖合同中经常遇到开发商逾期交房的问题，此时能否依据业主支付的银行按揭贷款利息来确定违约责任呢？今天笔者就与大家一起探讨这些问题。

二、开发商逾期交房产生的法律后果

在商品房买卖合同中，开发商的义务是按期交付质量合格的房屋，业主的义务是及时支付购房款。开发商在合同约定的期限内不能交房的，属于违约，应承担违约责任。

三、具体的赔偿方法

第一，双方合同有约定的，从其约定。如果约定过高，可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，请求法院予以调整。

第二，如果合同没有约定，根据《商品房买卖解释》第十三条第二款“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”之规定，参照类似房屋租金标准来确定。

四、关于合同解除后业主偿还的银行贷款利息能否作为损失向开发商主张的问题

有人认为，因为开发商违约致使业主解除合同的，业主向银行偿还的贷款利息属于业主的损失，应该由开发商承担，这种理由成立吗？

初看这个问题，偿还银行的贷款利息损失确实是由于买房才去贷款的，才会偿还贷款利息的，所以这种损失就是开发商造成的，但是仔细想想，实际上二者并没有逻辑上的关系。

《民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”

因此，我国法律确定的违约损害赔偿责任以填补损失为基本原则。对于开发商延期交房，其导致业主不能按期居住致该房屋的使用利益受损，《商品房买卖解释》第十三条将业主居住房屋的利益损失规定为业主需要租赁房屋居住的替代利益损害，这也符合业主实际损失的现实情况。至于业主所需要负担的同期银行贷款利息高于租金的问题，同《商品房买卖解释》所规定的处理原则并无逻辑关系。假定开发商依约按期交房，业主将该房出租，则其所得的租金也可能会比其应支付的银行按揭贷款利息低，对此利息同租金的差额，业主也需自行承担。故在开发商逾期交房时，业主请求依据其应支付的银行按揭贷款利息来承担违约责任，在当事人并无约定时，该种请求并无依据，法院不应予以支持。

上述观点也是最高人民法院一直坚持的观点，早在2013版的《民事审判指导与参考》总第52辑中《开发商逾期交房应承担的违约责任，能否依据业主支付的银行按揭贷款利息来判决》一文中对上述问题进行了论述。2021年7月第一版由最高人民法院民事审判第一庭编的《民事审判实务问答》再次重申了上述观点。