商品房买卖合同纠纷中有关格式条款的问题

一、引言

在商品房买卖合同中经常遇到商品房买卖合同、预售合同或者相关补充协议中约定对开发商有利，但是对购房者不利的一些条款，如购房者给予开发商一个“宽展期”，宽展期内，合同继续履行，且开发商无需承担任何违约责任等，那么这些条款是否属于格式条款呢，具有法律效力吗？今天笔者就与大家一起探讨这个问题。

二、格式条款的定义

格式条款是当事人为重复使用而预先拟定，并在订立合同时并未与对方协商的条款（详见民法典496条第1款）。从定义可以看出格式条款需要同时满足两个条件：重复使用、预先拟定+未协商。若想格式条款有效，需要满足：公平+合理提示或说明（民法典496条第2款）。否则，该格式条款无效。

三、格式条款无效的常见情形

第一，限制当事人自由协商的权利，违背公平原则。

实践中常见的情形是开发商将当事人可以选择协商的内容予以固定，让当事人丧失选择的权利，实际上也就不存在协商的情形，在此情况下，相关条款无效。如最高院在西安凯威实业有限公司、苏琦商品房预售合同纠纷（（2018）最高法民申195号）再审一案中是这样论述的：关于涉案商品房买卖合同及附件是否属于格式合同的问题。经查，涉案商品房买卖合同及附件虽与西安市房管局下载的合同文本内容高度一致，但凯威公司提供的文本内容以打印方式将房管局预留的当事人灵活协商部分的文本固定，苏琦在签订合同时并不能自由选择相应条款。原审据此认定涉案合同是格式合同且附件六、附件七属于格式条款，并无不当。

第二，不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利或排除对方主要权利的。

此种无效是《民法典》497条第2、3项规定的情形。多是不符合一般常理，加重对方责任或排除对方主要权利而免除自己义务的。如最高院在（2018）最高法民申2127号（漳州万达广场有限公司与滕健新商品房预售合同纠纷）民事裁定书中认定：关于滕健新行使解除权是否符合合同约定的问题。本院认为，本案《补充协议》第13.4条关于“如出现法定或约定的乙方有权解除本合同及本补充协议的事由，甲方自该事由发生之日起30日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃本合同及本补充协议的解除权及责任追究权”的约定，属于漳州万达公司单方提供的格式条款。在商品房预售合同的履行过程中，应当允许购房人在出现法定或约定的购房人有权解除合同的事由后，有一段合理的时间向开发商提出异议、协商问题的解决办法。漳州万达公司提供的上述格式条款中关于30日的除斥期间的约定，并未合理设置解决问题的缓冲期间和缓冲条件，不符合商品房买卖合同履行中的实际情况，性质上属于排除购房人主要权利的条款。原审判决根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，认定前述条款为无效条款，法律依据充分。漳州万达公司关于滕健新行使合同解除权的期限已超过了合同约定的30日期限，丧失了解除合同的权利的申请理由，并无相应的法律依据，本院不予支持。

四、不被认定无效的情形

第一，如果相关条款对方明知，且该条款符合常理，不存在明显侵犯对方合法权益的事实，即未加重其责任，也未排除其主要权利的条款应为有效条款，不属于无效的格式条款。

最高院在陈刚诉莆田市华友房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案中（（2017）最高法民申3886号）是这样认定的：第一，合同双方均知晓购房余款由陈刚办理银行按揭贷款，且华友公司仅协助办理贷款手续，在货款手续无法办理的时候，陈刚应当以现金方式支付购房款。该约定显然系双方真实意思表示，陈刚对此明确知晓并予以认可，双方对办理银行按揭贷款及后续处理一事权利义务清晰，不存在格式条款情形。第二，诉争商品房买卖合同及补充协议中关于银行按揭贷款的约定，系一般的商品房买卖合同条款，符合常理，并不存在明显侵犯陈刚合法权益的事实。在商品房买卖合同中，约定由买方办理按揭贷款，在不能办理银行贷款的情况下，由买方通过现金或其他方式支付，是通常的做法，符合常理。房屋买卖合同中，买方本身就负有支付购房款的义务，且办理银行贷款本身系买方责任，在买方不能办理银行贷款时，转为现金等方式付款符合房屋买卖的基本特征。因此，本案约定由陈刚办理银行按揭贷款并在不能贷款时转为现金付款，并不会侵犯陈刚的合法权益，该条款不能认定为无效格式条款。第三，在陈刚首次不能正常办理贷款时，华友公司并未立即追究陈刚违约责任，而是在能办理贷款的情况下再次通知陈刚履行合同，可见华友公司并未有意通过该条款来损害陈刚权益。华友公司在银行恢复办理按揭贷款的前提下，及时通知陈刚办理贷款，陈刚应当按约定履行合同，其怠于行使办理按揭贷款的义务，华友公司并未以此主张解除合同并追究陈刚违约责任，实际并未加重陈刚责任，亦未排除其主要权利，因此，双方关于按揭贷款的约定并不属于格式条款。

第二，对相关条款进行提示或说明，则相应条款有效。

不是所有的排他条款就是无效的，如果尽到说明或者提示义务，那么就是有效的，可以参照温江区法院（2021）川0115民初2669号（唐山文与成都中南锦腾房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷）民事判决书的观点，大致内容是相关条款进行了提示，故有效。

五、关于合同中类似“由于开发商原因不能交房，买受人给予其60日延展期，延展期内合同继续履行，且不承担违约责任”的约定的效力问题

从上文分析可以看出，该条约定明显属于免除开发商责任、排除对方权利的条款，所以上述约定属于格式条款。由于该条款并未用特殊字体或其他特殊标注提示买受人的注意，故该格式条款属于无效的。

所以在发生纠纷时，60日的延展期并不存在，且需要承担违约责任。

附：《民法典》

第五百九十条　当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

第四百九十七条有下列情形之一的，该格式条款无效：

（一）具有本法第一编第六章第三节（常见的几种无效的情形）和本法第五百零六条规定的无效情形；

（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；

（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。