房子不想卖了，律师教你如何毁约降损！

　　房子不想卖了，律师教你如何毁约降损!

　　近几个月，成都房价飙涨，导致卖方不想出售或者要求加价的情况大量发生。那么如果双方已经签订了定金合同或者房屋买卖合同，收取了定金或者首付款，此时卖方应怎样操作才能解约或者最大程度减轻违约责任呢?

　　一般来说民事合同都会事先约定好违约的情况，房屋买卖合同也不例外，所以可以先根据合同的约定看看买方有无违约行为，如果有则可以顺理成章的要求解除合同并索取相应违约赔偿，如果没有我们还可以尝试以下几种方法：

　　一、 看看买方是否符合购房条件，比如限购等

　　以成都刚发布的新购房政策为例，在天府新区成都直管区、成都高新区南部园区新购买商品住房或二手住房的，应当同时符合以下条件：“第一购房人具有拟购房所在区户籍(其中户籍迁入拟购房所在区未满24个月的，应在拟购房所在区稳定就业且连续缴纳社保12个月以上)，或户籍不在拟购房所在区但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上。第二，本市户籍居民两人及以上家庭在全市范围内拥有1套以下(含1套)自有产权住房，或本市户籍居民成年单身家庭、非本市户籍居民家庭在全市范围内无自有产权住房。”如果说购房者自身就不具备上述条件，卖方当然就可以理所应当的解除房屋买卖合同，并且还可以要求买方承担违约责任。

　　二、买家贷款不能

　　买家贷款不能是指买家由于资信问题无法贷款或者贷款金额不能满足合同约定的金额。如果买家由于其自身原因导致贷款不能，卖方当然有权解除合同，并要求买方承担违约责任。

　　三、买方是否超过了约定期限仍未付款

　　根据我国《合同法》的相关规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。在房屋买卖合同中，买方的主要义务就是付款，如果买方由于资金问题或者故意拖延逾期付款，就违反了合同约定，卖方可以追究其逾期付款的违约责任同时也可以要求解除合同。如果合同没有约定付款的期限，卖方必须先要催告付款，若催告后买方仍旧不付款，那么卖方有权解除合同。

　　四、以“无法达成一直的合同条款”为由要求解除合同

　　卖方可以仔细审查合同，就没有约定的内容与买方进行磋商。如果合同条款磋商不成，那么由于无法达成一直的合同条款就无法履行，双方就都有权解除合同，且并互不承担违约责任。至于找寻什么内容，小编这里可给几个借口参考：比如合同没有约定交房日期的，卖方可以尝试要求晚交房，交房实时间可能需要四年等;比如合同没有约定户口迁出的，卖方可以尝试要求将户口保留不迁走等等。

　　五、以“情势变更”为由要求解除合同

　　情事变更，是指在合同订立后，因发生订立合同时当事人不能预见并且不能克服的情况，使合同的履行失去意义或者履行合同使合同当事人之间的利益重大失衡的情形。《合同法司法解释 (二)》第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。

　　其他相关问题：

　　一、签订了定金协议并收取了定金，解除合同对方主张赔偿房屋涨价损失的怎么办?

　　定金是担保主合同的合同，其适用的范围仅限于定金罚则。所以对于只收受了定金部分的卖方违约最多赔偿买方双倍定金(违约预定金二选一)，对于买方要求卖方赔偿房屋涨价损失的，司法实践中法院往往是不会支持的。

　　二、签了房屋买卖合同并收取了购房首付，解除合同对方要求过户怎么办?

　　根据法律的相关规定，一旦房屋买卖合同生效，且买方有能力一次性付完全款的，法院往往会支持买方的请求，判决继续履行合同，所以这就看卖方是否能采取其他手段让买方放弃房子了，比如提出房屋属于共有房屋自己属于无权处分、房子风水不好或者将房屋出租啊等等这里建议寻求专业的律师运筹帷幄，胜算会更大一些。

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