违章建筑房屋的租赁合同纠纷

违章建筑房屋的租赁合同纠纷

【案件详情】

2015年9月25日，张某与甲公司签订《房屋租赁合同》，约定：

1. 甲公司（被）将其位于A区的房屋出租给张某做酒店（民宿）使用。租赁期自2015年12月1日起至2026年2月28日止，其中2015年12月1日起至2016年2月29日为装修免租期，即在此期间无租金。租金分3批次，除了第一年租金于2015年12月1日前付清，第二年至第十年一年一付，每期租金支付时间为甲公司每年2月1日前。

2. 甲公司应于2015年12月1日前将房屋腾空并交给张某使用。

3. 约定保证金30000元，甲公司应于租赁关系消除且房屋未损坏，张某付清所有应付费用后二天内将保证金无息返还给张某。

4. 甲公司同意张某在不破坏承租房屋整体建筑承重结构的情况下进行适当的改装及装修。如遇不可抗力因素，导致合同不能履行，甲公司属于不违约，但相关补偿需双方和政府协商解决，张某装修装饰及建筑改造相关补偿及营业补偿费用应全归张某所有，其他补偿归甲公司所有。

2017年12月26日，涉案房屋被A区安全生产委员会查封，张某一直实际占有涉案房屋，双方遂成讼。
　　另查明，甲公司曾归还张某一年租金。

【法院判决】

确认双方于2015年9月25日签订的《房屋租赁合同》无效；张某须将所租赁的房屋返还给甲公司；甲公司返还张某租金。

【法律分析】

首先，违章建筑之上签订的租赁合同应认定为自始无效，出租人可以要求承租人将房屋返还。

其次，在价金和赔偿方面，相关费用主要有三。其一，承租人需要支付出租人房屋占有使用费，该费用等值于租赁合同中约定的房屋租金；其二，租赁合同无效，合同中约定的违约金条款也随之无效，在因房屋租赁不能继续造成一方损失时，受损失一方有权要求对方按照各自过错来分担违约责任；其三，租承租方支出的装潢费用及腾退费用等，常因无切实证据而无法得到法院支持，一般是谁支出谁承担。

需要注意的是，违章建筑房屋出租方虽然可以收取房屋占有使用费，但是因为违法，依旧有被罚款等法律风险。所以作为房主切莫在违法的边缘试探，违章建筑需要尽快取得相关证件，违反法律必将得到惩处。