赠与合同无效，第三人能否善意取得受赠人出售的房屋

赠与合同无效，第三人能否善意取得受赠人出售的房屋

【原告诉称】

原告刘××向本院提出诉讼请求：1．请求判令确认被告王4与被告隗某某于2018年9月4日就北京市西城区XXX房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。2．判令本案鉴定费18000元及诉讼费由被告承担。事实与理由：位于北京市西城区XXX房屋是原告刘××与王××的夫妻共同财产。王××于2015年8月17日去世，王4系刘××与王××的孙子。王4擅自处置房产，已经被北京市西城区人民法院××号判决书确认无效。王4与隗某某在明知房产存有纠纷，且刘××在房产中长期居住的情况下，以极低价格，并未支付相应房屋对价，将房产过户，故二人之间存在恶意串通行为，因此关于该房产的房屋买卖合同亦应为无效。原告为维护合法权益提起本诉，望判如所请。

【法院查明】

刘××、王××系夫妻关系，二人生育长子王1、次子王2、女儿王3。王4系王1之子。王××于2015年8月17日去世。

2001年涉案房屋登记在王××名下，系用刘××与王××二人的工龄购买所得。

2018年7月2日，王××与王4就涉案房屋签订了赠与合同。同日，涉案房屋转移登记至王4名下。2018年9月4日，王4与隗某某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定王4将涉案房屋以350万元的价格卖给隗某某。2018年9月5日，涉案房屋过户至隗某某名下。

2019年9月6日，刘××起诉王2、王1、王3、王4要求确认王××与王4签订的赠与合同无效纠纷，本院经审理后于××号判决认为诉争赠与合同形成于王××死亡之后，明显并非王××本人签署、并非王××本人的真实意思表示，因此判决确认赠与合同无效，该判决已生效。

【法院裁判】

确认被告王4与被告隗某某于2018年9月4日就北京市西城区XXX房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

【律师分析】

行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中，涉案房屋取得于刘××与王××婚姻存续期间，故涉案房屋系刘××与王××的夫妻共同财产。王4系刘××与王××之孙，知道或应当知道涉案房屋系刘××与王××的夫妻共同财产。××号判决查明2018年7月2日王××与王4就涉案房屋签订的赠与合同形成于王××去世之后，明显并非王××本人签署、并非王××本人的真实意思表示，因此判决确认赠与合同无效。基于以上事实，足以认定王4将涉案房屋出卖给隗某某时存在恶意。

关于隗某某购买涉案房屋是否构成善意取得。受让人依据善意取得制度取得不动产所有权，必须满足以下要件：一、受让人受让该不动产时是善意的；二、以合理的价格转让；三、转让的不动产已经登记。在案证据显示，王4与隗某某签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定的成交价为350万元，而宝业恒[2021]司第012号《房地产司法鉴定评估报告》认定涉案房屋同期的评估总价为621.87万元，该成交价显著低于市场价。因此，隗某某不构成善意取得。王4与隗某某未经刘××同意出卖涉案房屋的行为构成恶意串通并侵害了刘××的合法权益，故王4与隗某某签订的《北京市存量房屋买卖合同》应属无效。