房屋买卖中格式条款的效力

【咨询简要】2022年9月20日，咨询人林某委托房屋中介公司出售其位于滕州市某小区的房产，后张某联系该中介公司有意向购买林某的房子，张某和中介公司工作人员一起到了现场看房并相中该房产。2022年9月30日，林某作为卖方（甲方）、张某作为买方（乙方）、中介公司作为中间方签订了由中介公司提供的《买卖合同》。《买卖合同》约定了所出售房产的位置、价格、付款方式及时间、违约责任等，违约责任其中一项约定：“本《买卖合同》经甲乙双方签字后生效，如乙方不履行本合同义务，已付定金不再返还，归甲方所有（甲方应将所得违约金的50%付给中介公司作为佣金）；甲方不履行本合同义务，需双倍返还乙方所付定金（乙方应将所得违约金的50%付给中介公司作为服务佣金）。”合同签订当日，张某在中介公司向林某支付了10000元定金。

《买卖合同》签订后第五天，张某以其之前的房屋没卖出去，没有首付款购买为由联系林某，告知其没有能力购买房屋。林某因家中急需用钱便想解除合同，另寻买家出售。林某于2022年10月10日主动联系张某协商解约，达成一致后，双方签订解约合同。林某将张某支付的定金10000元退还给了张某。中介公司知道情况后要求林某按照合同约定支付定金的50%即5000元给中介公司，林某咨询是否应当向中介公司支付该费用。

    【律师评析】林某不存在违约行为，且合同约定的定金相关事项属于无效的格式条款，所以林某不需要向中介公司支付该5000元。

《民法典》第五百六十二条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。《买卖合同》系张某、林某买卖双方合意解除，是当事人协商一致的结果，意味着买卖双方均不需要再依据合同向对方主张权利，也无需按合同履行义务，所以林某不存在违约行为。

    另外，定金的约定是用来规范房屋买卖双方当事人行为的，即一方违约后定金罚没或者双倍返还，在买卖双方出现约定的违约事项时，适用定金罚则并无不当，但在运用定金罚则的情况下，约定守约方将收到定金的50%给付给居间方，属于不合理的加重对方责任、限制对方主要权利的行为。《民法典》第四百九十七条规定：“有下列情形之一的，该格式条款无效：“·······（二）提供格式条款一方不合理的免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”《买卖合同》系三方当事人真实意思表示，整体内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同及所涉协议成立并且生效。但上述合同成立生效并不代表对任一内容均为有效条款。该《买卖合同》中“乙方所收购房定金违约金的50%支付给居间方”以及“甲方所收购房定金的50%支付给居间方”案涉合同为中介方单方面提供的格式合同，中介方的主要职责是向房屋买卖双方提供居间服务，从自己提供的服务中获取中介费，通过对他人行为进行限制而获取额外利益不属于合法权益范畴，且这种约定限制了房屋买卖市场交易自由，不利于市场资源有效配置。在合同中约定将定金的50%给付给中介公司的相关约定条款，系中介公司提供的减少他人权利、加重他人义务而使自己获益的无效格式条款。