律师时评｜房贷问题上热搜，关于房贷你最应该了解的几个法律问题

今天盘桓在微博热搜上的，除了这一段时间热门的考研话题之外，还有一位考研名师张雪峰，但是他并不是因为和考研相关的话题受关注，而是因为房贷。

张雪峰因为发布了未经细致核实的信息而引爆舆论，意识到尚未了解具体情况、再加上运算错误造成误导后，张雪峰快速删帖并道歉澄清。

且不论张雪峰个人行为是否失当，从该事件的热度可以看出大家对于房贷这件事的关注度，并且对房贷存有的疑惑，刚好在前两天的一期文章中我们讲了商品房买卖的基本流程（点击查看），今天正好就此热点讲讲按揭贷款那些事。

Q1.按揭买房和贷款买房是一个意思吗？

王志涛律师提示

这二者实际上有一些区别。

按揭买房，指的是用所购住房为抵押的买房方式。它的特点是：按揭买房以所购住房做抵押，也就是说，你要买这个房子但没有足够的钱，就要用你正准备买的这个房子做抵押，去向银行借钱获得贷款。

贷款买房，是指在购买自己住的房子的时候，可以采用银行认可的担保方式或者自己已经拥有产权的房子等向银行申请贷款，再用银行贷款支付购房款，再由把钱还本付息给银行。

可以看出，贷款比按揭的贷款方式多，贷款按照担保方式的不同，可分为信用贷款、保证贷款、抵押贷款、质押贷款等，而按揭一般为抵押贷款，即以预购的商品房作为抵押。

也就是说，按揭就是买A押A，而贷款则可以买A押B。

Q2.婚后一起还贷，离婚了这房子归谁？

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

——《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释(一)》 第七十八条

王志涛律师提示

这里需要分两种情况：

一、如果房子是婚前一方购买的，登记在一方的名下，婚后共同还贷的，房子归产权人所有，但是尚未归还的贷款为产权人的个人债务，并且应当就共同还贷时支付的款项和对应的增值部分，给另一方补偿。

补偿多少呢？很简单，一个公式：应补偿数额=（共同还贷数额÷总购房款）×房产的现值×50%

二、如果房子是婚后买的并且婚后还贷的，属于夫妻共同财产，一般是均等分割。夫妻对共同财产，有平等的处理权。

Q3.房屋买卖合同被解除了，还需要还贷吗

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

——《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第2款

以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。

——《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条

王志涛律师提示

可以看出，只有在商品房买卖合同和贷款担保合同同时依法解除后，开发商才有义务将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和买受人。

如果只解除商品房买卖合同，担保贷款合同没有合法解除，那么买受人仍应当继续承担还款义务。

因此，需要提示，买受人在要求解除与开发商签订的商品房买卖合同时，需要将银行作为第三人一并参加诉讼，并且明确提出解除担保贷款合同的主张。否则很可能造成房财两空的后果。

Q4.等额本息、等额本金，哪个更划算

王志涛律师提示

如果前提条件一致，等额本金是要比等额本息更划算。

但是这两种不同的还款方式，哪个更适合自己，还要根据二者的差异和自身情况的匹配度来选择确定。

“等额本息”是指把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后均摊到还款期限的每个月，每个月的还款额是固定的。

“等额本金”则是指把按揭贷款的本金总额等分，每月偿还相同数额的本金和剩余贷款的利息，那么在本金越还越少的情况下，每月还款的利息也会越来越少，每月的还款额也会越来越少。

那么根据这个特点，等额本息压力均摊，便于提前安排收支，适合收入稳定、工作稳定的人群；而等额本金则更适合前期还款能力强的人，以及想“先苦后甜”的人。