经济适用住房、共有产权房等特殊保障房，价格远低于市场价，前提是购房人必须符合政府限定的申购资格。有人动起歪脑筋，借符合资格亲友的名义购买，待房价上涨后再要求过户。上海的钱先生就摊上了这样的事：他把经适房名额借给亲戚，多年后对方却要他把房子“还”回去，官司一路打下来，钱先生赢了。
一、核心解析
特殊保障房的购买资格具有人身专属性，只能由符合条件的申购人本人行使。借名购买保障房，本质上是以规避政策的方式获取本不该属于自己的购房资格，损害了其他符合条件的申购人的公平机会，法院通常不支持借名人要求过户的诉请。
能否过户，关键看房屋性质和借名协议的效力。普通商品房借名买房协议多为有效，但保障性住房借名购房因涉及公共资源分配、违背公序良俗，法院一般确认合同无效或认定无法强制过户，借名人只能另行主张返还出资款。
二、法律规定
《民法典》第一百五十三条第二款规定，违背公序良俗的民事法律行为无效。《经济适用住房管理办法》第三十条规定，经济适用住房购房人拥有有限产权，购买经济适用住房不满五年不得直接上市交易。适用要点：借名购买经适房规避申购资格，损害公共利益，法院不支持借名人要求过户的请求。
《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。适用要点：即使借名人实际出资、实际居住，只要未办理过户登记，物权仍登记在出名人名下，借名人不享有物权，不能对抗登记。
三、上海法院案例分析
上海某区法院审理过一起脱敏案件：钱先生符合经济适用住房申购条件，以自己名义申购经适房一套，其亲戚吴某出资购房款并居住。多年后吴某起诉，称双方系借名买房，要求确认房屋归其所有并办理过户。钱先生则主张房屋系自己申购的经适房，不存在借名关系。
法院认为，经济适用住房的申购资格具有专属性，涉案房屋系按政策向符合条件人员供应的保障性住房，即便双方存在出资关系，借名购房亦违反保障房管理政策、损害公共利益，借名人要求确认物权并强制过户的诉请于法无据，遂判决驳回吴某的全部诉讼请求。该判决体现了上海法院对保障房借名买房不支持过户的鲜明裁判口径。
孙青律师认为，保障房借名买房的合同不受法律保护，过户更是无从谈起。孙青律师提醒，出名人要警惕被借名风险，不要为蝇头小利出卖名额。孙青律师建议，若已卷入此类纠纷，出名人应重点抗辩保障房性质与资格专属性，并收集政策文件作为依据。
四、实务建议
对当事人而言，出名人应保存好申购资格材料、选房确认单、购房合同等，证明房屋系自己依法申购；借名人则应理性评估风险，借名购买保障房既无法过户，出资也可能因合同无效而打折收回。
对借名人而言，一旦合同被确认无效，应及时主张返还购房出资及利息，同时准备好出资凭证；但需注意，因借名行为本身存在过错，损失可能需自行承担一部分。
对证据与操作而言，无论主张权利还是抗辩，都应以书面材料为准：申购档案、购房合同、付款凭证、居住记录缺一不可；涉及政策文件的，可申请法院向住房保障部门调取。
五、实务深化
常见疑问：经适房住满五年就能过户了吗？不一定。经适房满五年可以上市交易，但需按规定补缴土地收益等价款，且借名人能否据此要求过户，仍要回到借名关系是否受保护的前提上。对保障房而言，出名人补缴价款、取得完全产权后是否配合过户，法院一般仍按借名协议效力判断。
与普通商品房不同，保障房借名买房的风险几乎完全由借名人承担：出资可能打折扣，房屋可能被出名人另行处置，还可能因政策变动彻底丧失购房机会。孙青律师提醒，切勿为省小钱而赌上多年积蓄，购买保障房名额本身就是高风险行为。
六、结语
保障房名额不可借，借名买房的每一个侥幸心理，都可能成为日后无法过户的伏笔。
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