离婚协议约定过户房屋对债权人生效吗？

去年有位老先生找到我们律所，说想要请律师帮助进行强制执行。

老先生在2017年结识了一家公司的经理，这个经理经常嘘寒问暖，很快老先生就对他很信任，在2018年借给他三十万元钱，但是到期经理并没有像保证的那样还钱，并且人还经常找不到，于是老先生把经理告上法庭，后来还申请了强制执行，但是执行法官经过查询发现，债务人账户里仅剩两千块钱，还有位于湖北省的一处房屋，只查到了这个房子还有一个共有人，老先生对于这个房屋的具体情况完全不知情。

经过律师的仔细调查发现，被执行人也就是这位经理，我们就叫他张经理吧，他在借老先生钱的时候，就已经债务缠身，目前已经被法院列为失信被执行人，现在名下唯一的房屋是和妻子共同共有的，并且在借钱之后没多久二人就协议离婚了，离婚协议中约定要把该房屋过户给二人的儿子。

这个案件有很多需要注意的角度，在此我想分享其中一个最重要的争议焦点，即离婚协议约定的对房屋的处分对债权人来说有效力吗？

分析这个问题我认为应该从两个方面入手。

离婚协议中关于共同财产分割的约定，属于民法典总则、合同编的调整范围，根据民法典规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

老先生在2018年把钱借给张经理，并于2019年起诉，而张经理夫妇在被起诉后短时间内就协议离婚，那么这笔债务不论是个人债务还是夫妻共同债务，都可以认为该二人是知情的，考虑到张经理名下已无任何财产，以及二人离婚的时间等证据综合考虑，在离婚协议里约定将房屋过户给第三人，应认定为存在恶意串通逃避债务。

根据民法典第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。离婚协议作为夫妻二人的内部协议，仅能视为二人的债权，而物权优先于债权，在没有进行实际变更之前，不直接发生物权变动的法律效果，也不具有对抗第三人的法律效力，该房屋仍应按照房屋登记的所有状态进行认定。也就是说，不能以离婚协议中对房屋的分割对抗债权人的代位析产请求。

综合以上分析，即使离婚协议里已经约定了该房屋要过户给第三人，但是这个约定并不足以排除债权人对该房屋申请代位析产和强制执行的权利。

这个案件涉及的法律问题很多，比如是否应主张该债务属于夫妻共同债务；比如根据上海高院的规定，作为债务人要先提起代位析产诉讼才能申请执行拍卖共同共有的房屋；比如被执行人仅有一处房屋是否可以强制执行；比如涉及强制执行和房屋，应该由哪个法院管辖等等。

对于律师来说，不仅要从法律规定的角度确定请求权基础，同时也要结合案件具体情况，判断该路径能否走得通，成本如何，会花费多少时间，站在当事人的角度全面考虑，同时也要和当事人充分沟通，向其分析利弊，提供建议和最优的解决方案。

法律依据：

1.民法典总则、合同编、婚姻家庭编

2.最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定

3.上海市高级人民法院关于执行夫妻个人债务及共同债务案件法律适用若干问题的解答