深圳小产权房买卖合同纠纷实务研究

深圳小产权房买卖合同纠纷实务研究

引言

深圳小产权房买卖很普遍，因为小产权房买卖合同引起的纠纷也是频频发生，但因小产权房屋纠纷诉至法院，法院的做法基本为裁定不受理、裁定驳回起诉或确认合同无效、返还购房款。

一、经过查询深圳法院的大量小产权房屋买卖纠纷案例，针对不同诉求，现就法院处理小产权房买卖合同纠纷的态度总结如下：

（一）针对买方起诉及诉求

1、若买方诉求“卖方继续履行合同，交付房屋”，法院一般裁定不予受理或裁定驳回起诉，理由如下：

根据《中华人民共和国土地管理法》第十四条规定：“第十四条土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。

当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。”《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗贸的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”因此若涉案房屋为小产权房，买方要求交付房屋，则涉及小产权房的权属确认，在行政主管部门对涉案房屋的权属作出处理决定前，法院极大可能会在立案时裁定不予受理或者立案后庭审时向当事人释明，当事人仍拒绝变更诉讼请求的，则裁定驳回起诉。

2、若买方诉求“解除买卖双方签订的小产权房买卖合同或确认该合同无效，卖方返还购房款”，法院一般对该诉求予以支持，理由如下：

因小产权房尚未取得产权证明合法报建手续，买卖双方就小产权房签订的合同违反了法律法规的强制性规定，合同无效。根据无效合同的处理原则，卖方应返还买方支付的购房款及资金占用期间的利息。若买方未实际控制房屋，则无须向卖方返还房屋，但须返还卖方向其交付的原始购房合同、收款收据和小产权房使用证书等材料。

（二）针对卖方起诉及诉求

若卖方诉求“解除买卖双方签订的小产权房买卖合同或确认该合同无效，返还诉争房屋”，法院一般在立案时裁定不予受理或经过审理后裁定驳回起诉，理由同买方要求交付房屋相同：小产权房未办理产权登记，因涉及小产权房相关财产权益的处理，依法应当由行政主管部门确权后再予确定，在此之前本院不宜作出实体处理。另，即使卖方已向行政部门申报了历史遗留问题违法建筑普查登记，但截至庭审之日，涉案房产的占有、使用状态已经发生多次变更，且行政主管部门至今尚未对该违法建筑历史遗留问题进行处理。在行政主管部门对违法建筑作出处理前，卖方暂不具备该房屋合法权属的条件，在房屋权属确定前提起本案诉讼缺乏法律依据。

三、案例检索情况

（一）参考案例一览

【01】审理机构：深圳市中级人民法院     案号：(2020)粤03民终2974号

裁判要点：据一审法院查明的案情，案涉各方订立合同买卖的房产为依法不准交易的房屋。因此，案涉买卖合同应为无效合同。合同无效的情况下，各方因该合同取得的财产应予返还。

【02】审理机构：广东省深圳市龙华区人民法院   案号：(2018)粤0309民初3172号

裁判要点：本案为房屋买卖合同纠纷。关于合同效力问题。根据原告提交的原宝安县政府主管部门的相关文件可知，涉案**大厦建设许可范围为四层以下私人住宅，而现**大厦的建设已超出建设许可范围，故，在行政主管部门对该违反建设许可的建筑作出处理前，原告关于确认合同无效之诉求不属于人民法院主管范围，对原告关于确认合同无效之诉求，本院在本案中不予处理，原告应先行向行政主管部门申请对涉案房产作出处理。

根据庭审查明事实，原告向被告张某德支付购房款后，涉案房产由龙岗区法院、罗湖区法院等依法查封，且查封文书载明的房产权利人为案外人陈某国，故涉案房产之于原告而言并无使用价值，被告张某德并无继续占有原告购房款的合法理由，原告诉请被告张某德返还购房款1400000元理由充分，本院予以支持。

【03】审理机构：深圳市中级人民法院   案号：(2019)粤03民终11083号

裁判要点：涉案房产未取得建设工程规划许可证，李某东上诉所举的《福田区城中村出租屋消防安全责任告知书》、国家税务机关出具的出租屋管理缴税凭证、税务管理文件并非涉案房产的权属登记证书，而是相关政府部门行使管理职能的凭证。李某东以此主张相关政府部门已经确认涉案房产登记在其名下的依据不足，本院不予支持。原审法院以本案应先由行政主管部门对涉案建筑物的合法性进行审查，在行政主管部门对违法建筑作出处理前，房屋买卖合同当事人起诉要求确认合同效力或合同相对方承担合同责任，人民法院不予受理的处理意见正确，本院予以维持。

【04】审理机构：广东省深圳市龙华区人民法院   案号：(2019)粤0309民初1935号

裁判要点：涉案房产没有合法的报建手续，无法办理过户手续，非市场商品，依法不得买卖，原、被告签订的《购房意向合同》违反法律法规的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，被告应将收取的房屋转让款1200000元返还给原告。原告要求被告返还房款并自起诉之日起支付资金占用利息的请求本院予以支持。

【05】审理机构：深圳市中级人民法院   案号：(2019)粤03民终23934号

裁判要点：一审法院认为，卢某强与陈某发就购买“×××新村×栋”房屋达成口头协议，卢某强向陈某发支付定金50万元。根据一审法院查明的事实，涉案房屋为小产权房，双方就此房屋达成的口头买卖合同为无效合同。因此，陈楚发应当向卢斌强退还该50万元。

二审法院认为，本案为合同纠纷案件。陈某发向卢某强出售未经批准建设的违章建筑，双方之间达成的房屋买卖合同应为无效，一审判决陈某发返还收取的卢某强款项正确，本院予以维持。

（二）参考案例摘要

1、严某祥、林某伶房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理法院：深圳市中级人民法院

案号：(2020)粤03民终2974号

裁判日期：2020.10.29

诉讼请求：1.解除林某伶、何某芳、林某和严某祥签订的《房地产转让协议》；2.严某祥、杨某、吉某房地产公司连带向林某伶、何某芳、林某退还购房款158万元及支付利息

法院观点:

一审法院认为，虽然林某伶、何某芳、林某主张解除和严某祥签订的《房产转让协议书》，但是实际上《房产转让协议书》应属无效合同，理由如下：林某伶、何某芳、林某未能提交证据证明涉案房产已经取得房屋产权证书及建设工程规划许可证，严某祥、吉某房地产公司、杨某洋也均认为涉案房产属于小产权房，涉案房产不得转让；且涉案房产未实际交付，林某伶、何某芳、林某未实际占有涉案房屋。对于合同的无效，合同双方均存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，严某祥应当向林某伶、何某芳、林某返还因该涉案合同取得的购房款，并支付按年利率6%计算的相应资金占用期间的利息。

二审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。诚实守信是我国民法的基本原则。据一审法院查明的案情，案涉各方订立合同买卖的房产为依法不准交易的房屋。因此，案涉买卖合同应为无效合同。合同无效的情况下，各方因该合同取得的财产应予返还。

2、陈某钦与张某德、深圳市丰某地产投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理法院：广东省深圳市龙华区人民法院

案号：(2018)粤0309民初3172号

裁判日期：2019.09.26

诉讼请求：1.判令原告陈某钦与被告张某德之间签订的关于**大厦第9层的903房、905房、906房的《房屋转让协议书》无效。2.判令两被告连带向原告陈某钦返还人民币1400000元及利息

法院观点:

本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。关于合同效力问题。根据原告提交的原宝安县政府主管部门的相关文件可知，涉案**大厦建设许可范围为四层以下私人住宅，而现**大厦的建设已超出建设许可范围，故，在行政主管部门对该违反建设许可的建筑作出处理前，原告关于确认合同无效之诉求不属于人民法院主管范围，对原告关于确认合同无效之诉求，本院在本案中不予处理，原告应先行向行政主管部门申请对涉案房产作出处理。

根据庭审查明事实，原告向被告张某德支付购房款后，涉案房产由龙岗区法院、罗湖区法院等依法查封，且查封文书载明的房产权利人为案外人陈某国，故涉案房产之于原告而言并无使用价值，被告张某德并无继续占有原告购房款的合法理由，原告诉请被告张某德返还购房款1400000元理由充分，本院予以支持。

3、李某东与曹某辉确认合同无效纠纷二审民事裁定书

审理法院：广东省深圳市中级人民法院

案号：(2019)粤03民终11083号

裁判日期：2019.05.24

诉讼请求：原告诉求：1.确认李某东与曹运辉的《房屋转让合同书》无效；2.本案诉讼费由曹运辉承担。被告反诉请求：1.李某东向曹某辉返还因涉案房屋支付给李某东的房款人民币350000元及赔偿利息损失。

法院观点:

一审法院认为，李某东与曹某辉交易的房产属于未取得建设工程规划许可证的房产，本案应先由行政主管部门对涉案建筑物的合法性进行审查。在行政主管部门对违法建筑做出处理前，房屋买卖合同当事人起诉要求确认合同效力或合同相对方承担合同责任，人民法院不予受理。对于李某东的起诉及曹某辉的反诉，原审法院予以驳回。

二审法院认为，涉案房产未取得建设工程规划许可证，李某东上诉所举的《福田区城中村出租屋消防安全责任告知书》、国家税务机关出具的出租屋管理缴税凭证、税务管理文件并非涉案房产的权属登记证书，而是相关政府部门行使管理职能的凭证。李某东以此主张相关政府部门已经确认涉案房产登记在其名下的依据不足，本院不予支持。原审法院以本案应先由行政主管部门对涉案建筑物的合法性进行审查，在行政主管部门对违法建筑作出处理前，房屋买卖合同当事人起诉要求确认合同效力或合同相对方承担合同责任，人民法院不予受理的处理意见正确，本院予以维持。

4、林某辉与黄某钦房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理法院：广东省深圳市龙华区人民法院

案号：(2019)粤0309民初1935号

裁判日期：2019.05.10

诉讼请求：1、判令原、被告2017年6月27日签署的《购房意向合同》无效；2、判令被告三日内返还原告购房款1200000元并支付逾期利息

法院观点:

涉案房产没有合法的报建手续，无法办理过户手续，非市场商品，依法不得买卖，原、被告签订的《购房意向合同》违反法律法规的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，被告应将收取的房屋转让款1200000元返还给原告。原告要求被告返还房款并自起诉之日起支付资金占用利息的请求本院予以支持。

5、陈某发、卢某强合同纠纷二审民事判决书

法院：广东省深圳市中级人民法院

案号：(2019)粤03民终23934号

裁判日期：2019.11.14

诉讼请求：陈某发返还购房款500000元及自2018年7月4日起至还清购房款为止的逾期付款利息（按年利率6%计算）暂计算至2019年3月8日的利息为20301.4元。

法院观点:

一审法院认为，卢某强与陈某发就购买“×××新村×栋”房屋达成口头协议，卢某强向陈某发支付定金50万元。根据一审法院查明的事实，涉案房屋为小产权房，双方就此房屋达成的口头买卖合同为无效合同。因此，陈某发应当向卢某强退还该50万元。

二审法院认为，本案为合同纠纷案件。陈某发向卢某强出售未经批准建设的违章建筑，双方之间达成的房屋买卖合同应为无效，一审判决陈某发返还收取的卢某强款项正确，本院予以维持。

三、法律规定

1、《民法典》

第一百五十三条　违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

第一百五十五条　无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。

第一百五十七条　民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

2、《中华人民共和国土地管理法》

第十四条  土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。

单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。

当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。

在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。

3、《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》

第三条、凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗贸的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。