从离婚财产纠纷看“小产权房使用权分割”问题

前言

小产权房，一个并非法律概念的通俗名词。在深圳市内，更多指代农村城市化历史遗留违法建筑。一般而言，合法房屋以产权登记证记载的权利人作为产权人。然而，于“小产权房”而言，绝大多数时候，由于“小产权房”无法进行产权登记，所以，对其权属认定本就存在一个现实难题。而无论是离婚财产分割，还是继承纠纷，首先应当认定的就是“小产权房”的权利人。比如，在离婚财产纠纷中，首先应当认定“小产权房”是否为夫妻共同财产；而在继承纠纷中，首先应当认定“小产权房”的权利人是否为被继承人。而即便是对其权属认定后，究竟如何分割，也是个利益平衡的问题。毕竟，目前“小产权房”并非一种完全市场化的住房，光是评估问题，就已经对其分割方式产生影响。本文，笔者仅就离婚财产纠纷案例，分析小产权房使用权分割的问题。

相关规定

一、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十一条第一款规定

    离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。

权利人认定

从深圳市内的裁判案例来看，目前，认定小产权房的权利人通常会结合承建合同、建造图纸等建造材料，房屋买卖合同、付款凭证等房屋买卖材料，《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》等申报材料，股份合作公司出具的证明材料，房屋水电费、物业管理费等费用缴纳凭证来认定小产权房的权利人。下面，笔者结合案例，就权利人认定标准进行分类讨论：

1、法院以深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报登记材料载明的申报人为权利人

案例：（2015）深中法民终字第1000号

2、夫妻双方签订财产证明书，认定房屋为夫妻共同财产。但深圳市农村城市化历史遗留违法建筑申报人为第三人的，法院不予认定为共同财产

案例：（2015）深中法民终字第767号

裁判内容：关于深圳市xx区xx街道办xx社区xx号，虽然原告提交一份财产证明书列明该房屋为夫妻共同财产之一，但是财产证明书并不是产权归属的有效证明。该房屋尚未取得房屋所有权证，历史遗留申报人亦不是原、被告，原告主张其为夫妻共同财产缺乏充分的证据证明，对该项财产分割的请求，法院不予支持。原告请求分割该栋房屋的租金收益部分，法院亦不予支持。

3、根据农村城市化历史遗留违法建筑普查信息登记和房屋租赁管理费的实际缴纳情况（普查信息登记人、房屋租赁管理费缴纳方均为案外人），法院认为权属存在争议，因此不支持分割房屋使用权

案例：（2014）深中法民终字第1065号

裁判内容：

法院查明，在罗湖区XX街道农村城市化历史遗留违法建筑普查信息登记时，A栋登记的业主为原、被告，B栋登记的业主为丙，C、D栋登记的业主为乙。双方的女儿乙作为C、D栋的业主，丙作为B栋的业主自2008年10月起缴纳房屋租赁管理费。原审法院认为由于深圳市XX某某股份合作有限公司在不同的时期出具过内容截然相反的证明材料，原审法院对该公司的证明均不予认可。结合罗湖区XX街道农村城市化历史遗留违法建筑普查信息登记和房屋租赁管理费的实际缴纳情况，B、C、D三栋房产是属于案外人乙和丙的财产。二审法院认为，原审法院在本案离婚诉讼中直接认定上述房产属于案外人乙、丙的财产，明显超出离婚案件的审理范围，但本案有关证据表明上述房产的权属认定与案外人乙、丙存在利害关系，故对上述房产的权属本院在本案中不作认定。

4、建房出资证明、向村委提交的《私人建房申请表》、村委出具的用地申请人、建设申请人存在冲突的，法院以涉案房屋谁出资谁建设存在争议且未经产权登记为由，对原告主张的使用权分割诉讼请求予以驳回。

案例：（2014）深中法民终字第2270号

分割方式

不同于合法建造的房屋，小产权房由于其违法性（包括未缴地价、不能上市交易等因素）而无法进行评估，更遑论房屋所有权。因此，在产生纠纷时，法院往往无法直接判决所有权权属、也无法通过评估来协商财产分割方案。因此，从司法裁判的情况来看，目前，深圳市内的法院更多是以房产的面积和地理位置等要素作为主要考量因素对小产权房的使用权予以分割。结合案例检索内容，笔者归纳司法实务中的裁判分割方式如下：

一、夫妻共同拥有一整栋小产权房的，且均无法就现金补偿达成一致意见的。法院以“楼层”为单位对小产权房予以分割。

案例：（2015）深中法民终字第1000号

裁判观点：

至于夫妻共同财产，由于自建房各楼层可单独使用，法院参考租金水平及照顾妇女儿童权益酌情分割使用权：第一、二、七、八楼由被告使用，第三、四、五、六楼由原告使用。

二、双方就房屋价值协商一致的，法院判决一方取得房屋使用权，并向另一方支付现金补偿款。

案例：（2015）深中法民终字第767号

裁判内容：

深圳市xx区xx街道xx社区xx号，共六层，尚未取得房屋产权证明，2009年11月16日被告以其名义申报深圳市农村城市化历史遗留违法建筑。庭审中，双方确认现房屋价值人民币（以下均为人民币）200万元，被告取得房屋使用权，补偿原告相应价款。被告应向原告补偿房屋价款100万元。

三、法院根据双方此前签订的《离婚协议书》分割小产权房的使用权

案例1：（2014）深中法民终字第1415号

裁判观点：

双方当事人在登记离婚时签署的《离婚协议书》上，对于涉案房产明确约定该幢住宅的一、二层由被上诉人Z管理、收租一辈子，三、四层由上诉人郑某收租、管理，如上诉人C带别的女人入住，此幢住宅归被上诉人Z单独收租、管理，前述约定属双方真实意思表示，合法有效。

案例2：（2020）粤0306民初4776号

裁判观点：

原、被告于2008年6月24日在深圳市民政局登记备案的离婚协议书合法有效，原、被告于离婚协议书中约定“位于深圳市宝安区××街道固××号住宅归原告所有"，本院对该协议约定内容予以确认。原、被告于2009年2月9日签署补充协议为原告将该房屋使用权对儿子赵泽华的单方赠与。依据赵泽华与原告于2019年3月8日签署的赠与协议，原告享有该房屋使用权。

四、双方就房屋价值无法协商一致的

这种情况是笔者思考的一种分割类型，但就案例检索情况来看，并未检索到相关案例。首先，小产权房基于其违法性、“预期收益性”，在现实中，无法作评估。意即，不同于合法房屋在离婚纠纷中的分割方式，在双方对房屋价值协商不一致时，法院可以通过有资质机构的评估确定房屋的价值，而后确定分割方式。大多数客户向笔者咨询时，看中的并非是小产权房的现时利益，而是未来拆迁后，远高于现时利益的数倍收益。不过，虽然拆迁利益十分诱人，但到底会不会拆迁、什么时候拆迁、多久才能拆完建新楼等等都是不可估量的问题。笔者认为，在仅有一套小产权房予以分割的情况下，对法院来说，最便捷的判决是一方取得现金补偿、一方取得房屋使用权。但如果说双方就房屋的价值无法协商一致的（这种情况有可能是双方看重房屋后期拆迁取得的高收益），不排除判令双方共同享有房屋的使用权。但这里面有个尴尬的问题，既然已经通过诉讼来离婚了，双方要继续住在同一屋檐下的可能性其实并不高。如果说，双方能选择将房屋出租，各自收取一半的租金倒也还好。如果不能的话，导致的其中一种现实结果可能是一方实际享有使用权，而另一方在当下无法获得任何现实利益。又或者说享有实际使用权的一方向另一方给予一定程度的住房补贴。当然，“夫妻本是同林鸟”，不同于牵涉商业利益的商事纠纷，婚姻纠纷毕竟牵涉感情因素，个中取舍、平衡，还是得由夫妻双方自行思考。

结语

从上述内容可以看出，小产权房在权利认定、分割方式上还是存在各种问题。因此，笔者建议购买小产权房时还需谨慎而为之。