出租人解除合同权利的限制

　　案情介绍：承租人迟延交付租金未投保 出租人请求解除合同赔偿损失

　　2005年4月29日，张三将所有的房屋租给快乐酒吧，租赁期限为10年，租赁费为每年30万元。合同约定，快乐酒吧应于每年6月30日前对该房屋投保“综合财产险”，并在投保后三日内向张三移交投保凭据复印件，如未按约办理保险，相应责任由承租人承担。若张三自行对案涉房屋投综合财产险，一切费用由快乐酒吧承担，若快乐酒吧不承担此费用，则视为其提前终止合同。合同履行中，快乐酒吧未严格按照合同约定的时间支付租金。张三要求快乐酒吧承担迟延支付租金产生的违约金71万元。快乐酒吧于2009年、2010年未投保。2010年10月，张三投保了2000万元的“综合财产险”，产生保险费24000元，多次向快乐酒吧催讨保险费未果，遂提起诉讼，请求：解除合同;快乐酒吧承担保险费、相应的违约金等。

　　法院判决：不支持解除合同 判令快乐酒吧支付违约及保费

　　法院经审理认为，在诉讼中，张三仍继续收取租金，快乐酒吧亦愿意给付保险费，表明双方仍愿继续履行合同。此外，在快乐酒吧未投保期间，客观上未造成租赁房屋受损的后果。加之，合同约定的履行期才过半，快乐酒吧将租赁房屋用于经营规模较大、期限较长、前期投入较多的酒店业，解除合同将导致不经济、不利益，基于民法公平原则以及利益均衡等因素，应当依法限制张三行使合同解除权，合同不予解除。 判决快乐酒吧支付给张三相应的违约金71万元，保费24000元。

　　律师说法：未构成根本违约不得解除合同 可以要求承担违约责任赔偿损失

　　1.未构成根本违约不得解除合同。依据《合同法》第94条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。

　　2.当事人履行合同不符合约定的，应承担违约责任。依据《合同法》第107条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　本案中，快乐酒吧虽然迟延支付租金，没有及时购买保险，但并未构成对合同的根本违约，且酒吧行业前期投资过大，应慎用合同解除权。对于快乐酒吧的违约行为，可以要求其承担相应的违约责任，赔偿出租人的损失。

　　由于合同条款复杂，在发生合同纠纷时，应详细了解相关的法律法规，必要时咨询专业法律人士，尽可能减少损失。

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