政府查封土地，能否成为逾期办证的免责事由

　　案情简介：政府查封土地，能否成为逾期办证的免责事由

　　赵某、置业公司于2011年签订商品房买卖合同，约定购买置业公司开发的商品房一处，约定房屋交付后720日内，出卖人将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。2012年1月5日置业公司交房至今，一直未给赵某办理房屋权属登记备案，致使赵某无法取得房屋权属登记。现请求判令被告支付延期办理房屋产权证书违约金53212元。置业公司辩称，政府的持续查封状态，是导致被告无法办理初始登记批复的直接原因，该查封是在被告购买土地前就已经存在的，不应由置业公司承担违约责任。我方在2016年8月31日已取得该小区的房屋登记初始批复，业主现在可以办理房产证。

　　法院判决：支持原告诉求

　　法院对被告主张不予支持。原告所购商品房于2012年1月5日交付，扣除办证期限720日，即2017年1月6日两年前即2015年1月7日开始计算，至2016年8月31日共计603天，为32909.63元(545765元×0.0001×603天)。判决如下：一、被告置业公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告赵某逾期办证违约金32909.63元。(违约金期限计算至2016年8月31日止);二、驳回原告其他诉讼请求。

　　律师说法：不是所有的政府行为都能成为免责事由

　　本案中，赵某、置业公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，该合同合法成立并生效有效，赵某、置业公司作为合同双方均应依合同约定条款全面履行合同义务。合同履行过程中，赵某依约履行了合同，置业公司却未按合同约定在商品房交付后办理权属登记备案手续，已构成违约，应承担违约责任，给付逾期办证违约金。同时，置业公司将逾期办证系因政府持续查封所致，依据合同相对性原则，合同外第三方责任也不能成为合同双方当事人在合同履行时一方违约行为的免责条件，除非发生的是不可抗力的事由。法定的违约事由包含了不可抗力因素，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。比如，地震、海啸、政府行为等。此处的政府行为一定是指当事人在订立合同以后发生，且不能预见的情形。而本案中的政府行为是在合同签订以前就存在的，并非不可预见，所以置业公司的抗辩理由不成立。

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