干货！二手房买卖中，这些坑千万别踩！（一）

　　有房在手，丈母娘无忧;着急出售，风险不可控。买房卖房在大家生活中总是一个绕不开的话题，接下来几天，我会就商品房买卖过程中常出现的一些法律风险和法律知识为大家讲解一下，以期有所帮助，避开那些坑，让房屋买卖少一些麻烦，多一份保障。

　　一、慎买抵押房

　　风险：

　　二手房买卖中，经常会遇到所交易的房屋上存在抵押贷款的情况。按物权法的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。如果购房人在房屋过户之前不解除抵押，是无法完成过户手续的。

　　律师提醒：

　　1、拉产调信息，查看房屋抵押的具体情况。

　　2、在购房合同中明确解除抵押的时间以及未按时解除抵押对方应承担的违约责任。

　　二、谨防抵债房

　　风险：

　　现实生活中，存在不少实为借高利贷，名为房屋买卖的情况，同时办理委托售房和房屋抵押公证，变相以防抵债，当借款人不能按时偿还贷款时，房屋则低价被出售。如果贪小便宜买了这些低价房，可要小心了，法院如果认定房屋交易价格明显过低，合同多数条款空白、买房人未看过房屋等情况，一旦认定显示公平，就会撤销房屋买卖合同。

　　律师提醒：

　　1、审查出售人的所有权情况。

　　2、搞清实际交易人和房屋产权人的关系。

　　三、小心多户房

　　风险：

　　户籍问题是在二手房买卖经常遇到的，房屋交易时，如果卖方户口不尽快迁出，就会影响到购房者户口落入房屋的问题，特别是对于急于解决子女上学问题的购房者来说，尤为迫切。

　　律师提醒：

　　1 、通常为户籍所在地的管辖派出所户籍科查询。

　　2、明确户口迁出时间和违约责任：一定要在合同中明确约定户口迁移的时限及违约责任，提高卖房人的违约成本，以此敦促卖房人严格按照合同履行。一旦出现卖房人违约，买房人起诉索赔也有依据，而不必另行寻找损失证明。

　　3、户口不迁出则违约：可以在合同的《补充协议》中约定“若卖方因特殊原因导致最终不能将户口迁出的，则买方享有单方解除权，且买方已支付的购房款卖方应予全额退还”，以此来保障购房者的权益。

　　四、误签共有房

　　风险：

　　《婚姻法》规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共 同所有，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。一方未经另一方同意，擅自处理共同财产的属于无权处分行为。如果不知道卖房者的婚姻状况，或者对方特意隐瞒婚姻状况，很容易导致出卖房屋未征得夫妻双方的同意而导致合同无法履行。

　　律师提醒：

　　1、签合同时了解对方家庭情况，查看户口本所载明的婚姻状况，如已婚，要求配偶签订知情同意书。

　　2、在合同中约定，如果隐瞒婚姻状况导致合同无法履行的，购房者有权解除合同并要求支付违约金，以此来保障购房者合法权益。

　　五、慎选出租房

　　风险：

　　很多朋友在买房时没有注意该房屋是否属于出租状态，不知道出租房屋需要注意些什么，导致后面的交易存在问题。如果不了解出租情况，出租人又未告知承租人的，房屋的出售行为会侵害承租人的优先购买权。

　　律师提醒：

　　1、在购房时认真核查租赁合同期限、主体等信息。

　　2、要求租户出具放弃优先购买权的声明书等材料。