干货！二手房买卖中，这些坑千万别踩！（二）

　　讲有房在手，丈母娘无忧;着急出售，风险不可控。买房卖房在大家生活中总是一个绕不开的话题，接着上一讲，今天就其他几类房屋买卖过程中常出现的一些法律风险和法律知识为大家讲解一下，以期有所帮助，避开那些坑，让房屋买卖少一些麻烦，多一份保障。

　　一、验明学区房

　　风险：

　　看过电视剧《小欢喜》的都知道，学区房对于要高考的孩子来说，那是父母首先必须解决的问题。因此，对于有这一特殊需求的买房人来说，由于事先没有调查清楚或受到中介公司误导，导致买房后发现并不是学区房，使得自己蒙受巨大损失的情况不在少数。

　　律师提醒：

　　1、以购买学区房为主要目的的买房人，一定要提前向所在学校及教育部门核实入学政策及购买房屋入学指标的使用情况。

　　2、将购买“学区房”这一特殊的目的写入合同，并约定合同目的不能实现时，买房人有权单方解除合同并且要求赔偿损失等。

　　二、谨防代理房

　　风险：

　　在现实生活中，房屋的产权人往往由于工作繁忙、行动不便或身处国外，需要委托他人代签房屋买卖合同。在合同法的规定中，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

　　律师提醒：

　　1、要求代理人出具委托书，并在合同中明确约定因无权代理导致合同无效，代理人要承担违约责任。

　　2、要求代理人出示房产证原件及所有权的身份证明等文件。

　　三、慎买拍卖房

　　风险：

　　众所周知，拍卖房的价格和市场价比起来，确实便宜很多。但是，同样存在很多问题需要关注。比如拍卖房要求一次性付清全款，资金压力较大;隐藏的费用很高，比如有些房屋拖欠了高额的物业费、水电费，还有税费的承担问题都会使得原本看似便宜的房子实质与市场价无差异，有些甚至成本更高。

　　律师提醒：

　　1、腾房问题。一般有三种方式：即原屋主拍卖前腾退;拍卖后腾退或不负责腾退。一般情况下都是要求腾退的，如果遇上执行法院不给腾退房屋，那就很麻烦了。所以要首先了解房屋的腾退情况，慎重选择。

　　2、目前法院拍卖房屋，对房屋信息公布及对房屋调查不包括户口问题，因此需要向当地派出所了解该房的户口情况。对于有户口的，如果原户主拒不迁出，上海可以强制迁出，其他地方目前尚没有政策。

　　3、需要核实该房的出租情况。

　　4、调查该房屋是否发生或非正常死亡，俗称“凶宅”，这也是法院拍卖不公告、不调查的。

　　5、竞拍者需要注意，正常一般只负责自己的税费，包括契税、印花税、房产登记费。但是需要仔细看竞买公告，有些法院在公告可能会要求买受人承担所有税费，所以看清税费承担主体，否则代价很高。

　　四、应对涨价房

　　风险：

　　在实践中，因房价上涨而违约的情形时常发生，卖方通常会借故解除合同或者违约加价，购房者应维护自身的合法权益。

　　律师提醒：

　　1、买房人此时可以要求继续履行合同;或者解除合同并要求对方赔偿损失。

　　2、注意要固定卖方违约的证据。

　　五、慎选安置房

　　风险：

　　动迁安置房一般来说价格相对低一些，但也存在各种风险。一是存在共有人风险，由于部分动迁房在出售时小产证还未办好，在动迁房买卖过程中，可能出现卖方因为家庭内部原因影响对房屋的处置;二是过户风险，虽然限售期内签订动迁房买卖协议有效，但要受到三年限制转让的约束，在未办理过户登记前，房屋登记的权利人可能对房屋再次出售、办理抵押或被查封等情况影响房屋过户交易。三是价格风险，房价高涨可能导致卖方要求提高房价或直接违约。

　　律师提醒：

　　1、核查卖方对房屋是否有所有权，以及该房的抵押、出租情况。

　　2、务必签订书面协议，通过约定违约金或预先留置部分购房款以确保将来合同顺利履行。

　　3、在合同中明确办理初次房产证及房屋过户等相关阶段的费用承担，以免发生争议。

　　4、要求卖方近亲属作为见证人在合同上签字确认，表示对该房屋买卖的知晓并同意。