房屋租赁合同纠纷之违约方如何行使单方解除权

　　【前言】

　　根据《合同法》的规定，除非双方另有约定，行使合同单方解除权的主体一般是守约方。这种单方解除权是法定的，必须在出现法定情形的时候，守约方才能根据法律规定行使单方解除权。

　　但是在司法实践中，违约方如果有合理事由，需要提前解除合同，也可以向守约方及时主张，从而使合同实际履行不能，达到合同实际终止的效果，只不过违约方依然需要承担一定的违约责任。

　　【案情简介】

　　原告与被告因解除门面房租赁合同发生纠纷，原告请求确认解除房屋租赁合同并退还部分租金，被告要求确认房屋租赁合同继续有效，原告应继续履行房屋租赁合同，并不退还原告已交租金。

　　【法院审理】

　　原告诉称：2020年1月1日，原、被告双方签订一份房屋租赁协议，租赁用途为经营餐饮业务，合同期限三年，房租半年交一次，并约定合同实际履行时间为2020年3月1日，原告于合同签订当日支付半年租金33000元。

　　由于疫情的影响，原告并未实际占有使用案涉房屋，原告也并未办理营业执照。2020年3月11日，被告从原告处取走了房屋钥匙，一直未予归还。

　　原告主张双方的房屋租赁合同已于2020年3月11日解除，被告应退还部分租金。

　　被告辩称：双方口头约定，原告如果提前解除合同，则两个月装修期内的租金不予减免。2020年3月11日，被告从原告处取走房屋钥匙，只是为了方便帮助原告转租，原、被告双方的房屋租赁合同并未解除。

　　法院查明：原告与被告于2020年1月1日签订一份房屋租赁协议，用于经营餐饮业务，协议期限为三年，租金半年交一次，原告已于协议签订当日支付半年租金33000元。

　　2020年3月11日，被告从原告处取走了房屋钥匙，之后一直没有归还给原告。

　　2020年5月5日，原告向被告发送律师函，要求解除房屋租赁合同，被告退还部分租金。2020年5月7日，被告收到律师函，并复函称，双方的房屋租赁合同并未解除，原告应继续履行房屋租赁合同，并不退还租金。

　　2020年5月20日，原告诉至本院，被告于2020年5月25日收到本院发送的起诉状副本等材料。

　　本案最终在法院主持调解下，原、被告双方达成调解协议，双方确认房屋租赁合同已解除，被告退还部分租金给原告。

　　【律师说法】

　　《合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。

　　上述条款就是法律关于合同单方解除权的规定，可以看出，行使合同单方解除权的主体一般都是守约方，违约方一般是无法依据法律规定行使单方解除权的，除非是双方另有约定或特殊情况，比如不可抗力等。

　　本案中，原告是违约方，被告是守约方，且没有充分的证据显示案涉房屋租赁合同已经解除，因此原、被告双方都要按照约定履行该房屋租赁合同。

　　从双方签订的房屋租赁协议以及其他沟通记录来看，双方并未对行使单方解除权作出特别约定，那么原告主张的单方解除权就必须要满足法定情形，才会得到法院的支持。从庭审过程来看，显然原告作为违约方并没有举证证明存在行使单方解除权所需要的法定情形。

　　《合同法》第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

　　从上述条款可以看出，单方解除合同的意思表示必须是明示，如果双方都没有明确的解除合同的意思表示，那么合同就要继续按照约定履行。本案中，原告在2020年5月份才发送有关解除房屋租赁合同的律师函，即使法院支持原告的请求确认房屋租赁合同于2020年5月份解除，那么被告也就只退还一个月左右的租金。而且原告作为违约方，法院在确认房屋租赁合同解除的同时，还会要求原告承担违约责任，这样一来，原告不但得不到期望的租金，反而还要再付一笔违约金给被告，这显然与原告最初的诉讼目标相去甚远。

　　具体到本案，原告作为违约方如果坚持主张解除房屋租赁合同，在其第一次作出解除合同的意思表示后，因其不具有法定的单方解除权，因此其第一次的解除合同的意思表示并不产生解除合同的法律后果。此时，被告作为守约方，在收到原告的解除合同的意思表示后，在合理期限内应督促原告继续履行合同，如果原告明确拒绝，坚持解除合同，那么此时合同已经实际上处于履行不能的状态，法院如果要求原告继续履行合同，显然已经失去了实际意义，判决合同已经终止，才更为合理。而为了体现公平公正原则，原告作为违约方也必然需要承担一定的违约责任，法院可以根据合同履行情况、当事人过错程度等因素，酌定违约责任的具体金额。另外，原告委托律师处理合同解除事宜的时间也比较晚，无形中扩大了自己需要承担的违约责任，如果原告在被告取走房屋钥匙后甚至更早的时间就委托律师发出解除合同的书面通知，在书面通知发出后立刻要求被告接收房屋，或通过其他方式将房屋控制权完全交还给被告，那么本案的结果就会大不一样。