只有房屋使用权的公寓房，超过20年的部分无效，业主可以要求返还对应的“购房款”！

大家好，我是法律人王文彬。对于一些无法办理不动产权属登记的房屋，目前很多房地产运营商的“套路”是打着楼盘不限购、不限贷、低房价、高回报等诱饵，通过出售房屋使用权并且宣传“购房返租”的营销模式吸引了大量业主购买没有房产权的公寓房，那么业主购买这种公寓房后，有朝一日收不回“租金”了又该如何救济呢？

房地产运营商的套路非常简单粗暴，就是通过转让公寓房的使用权限套取业主的资金，使得房地产运营商在短时间内拥有大量现金流，房地产运营商再每个月以小部分金额向租户返现，业主“即买到了房子又收到了租金”，从而会产生“买到了就赚到了”的错觉。而大量的实践案例证明，业主在刚买的一两年内之内，酒店公司或者房地产运营商每个月都会按照合同约定及时足额向业主支付相关的收益，但是一旦酒店公司或者房地产运营商经营不善，或者在大环境下经济不景气，酒店公司和房地产运营商不向业主履行支付义务，业主收不到“租金”，且与酒店公司、房地产运营商协商无果，业主该如何救济自己的权利？

房地产运营商向业主实际交付了物业单元A公寓房。

根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本情形下，法院认为房地产运营商与业主签订的《**经营用房物业使用权转让合同》约定房地产运营商将案涉物业使用权出让给业主一定期限，不改变物权的归属，业主向房地产运营商公司支付一定数额的价款。该约定符合租赁合同的法律特征，实质上属于租赁合同，故法院会认定属于租赁合同纠纷。

关于《**经营用房物业使用权转让合同》的效力，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。法院认定《**经营用房物业使用权转让合同》未超出20年部分的，如果不存在法律规定的无效事由、或者不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，依法受到法律的保护。超出20年部分的无效，房地产运营商基于合同无效部分取得的财产应当返还。故如果合同约定的物业使用权转让金额为30万元，则应当返还业主15万（计算方式：30万÷440个月×220个月）元以及资金占有期间的利息。

关于酒店公司未按照《**经营用房委托经营管理合同》的约定及时足额向业主支付收益，业主可以房地产运营商和酒店公司为共同被告提起诉讼，请求二被告返还被拖欠的收益以及利息。

1.笔者认为，业主应当谨慎购买只有使用权的公寓房，当业主架不住房地产运营商宣传的各种不限购、不限贷、低房价、高回报等诱惑购买了此类房屋，其实业主就已经有损失了，此刻应该寻求法律途径及时止损。

2.如果业主购买了只有使用权的房屋，并且使用权超过20年的，应当及时向法院提起诉讼，主张使用权超过20年的部分无效，请求房地产运营商基于无效合同获得的利益予以返还，尽可能地及早拿回部分款项以及资金占有期间的利息。

3.如果房地产运营商主张物业使用期限超过20年的部分是无偿赠送给业主的，无需向业主返还超过20年部分对应的款项，从笔者代理的多起类案纠纷来看，法院的裁判观点认为房地产运营商作为以营利为目的的市场主体，其无偿20年物业使用权的行为与一般的市场规律相违背，实为规避《合同法》对租赁期限不得超过二十年的规定。

4.如果业主购买的是“空中楼阁”，也就是合同标的物自始至终都不存在，笔者建议业主尽快向法院提起诉讼，主张撤销或者解除合同，请求房地产运营商全额返还相关物业使用权转让金以及利息。