农村房屋买卖纠纷

    生活在农村的两个亲兄弟多年前签订字据，哥哥将宅基地上房屋卖与仅有37平宅基地的弟弟，但一直没有办理相关的行政变更手续。后来弟弟原有房屋被烧毁，获批取得120平宅基地，并在新宅基地上建造房屋。也就说，现在弟弟拥有两处房屋。弟弟要求哥哥协助办理当初买受的宅基地使用权的变更登记，哥哥多次推辞拒绝，弟弟无奈诉至法院。法院是否支持弟弟的诉求呢，现在我们一起来看下这起案件。

【案情简介】

原告谢某1、被告谢某2系同胞兄弟，居住在同一村庄。谢某2有一间楼房，1993年以4280元的价格卖给谢某1国，双方在亲友的见证下签订立据一份，约定付款方式为1993年农历正月十五付2000元，余款在1993年农历十二月三十夜付清，房屋交付日期在1993年农历正月十七。谢某1按约支付了房款后入住案涉房屋，居住生活至今。1994年5月，谢某2取得案涉房屋的集体土地建设用地使用证，截至诉讼发生之时，该房屋的集体土地建设用地使用证一直登记在谢某2名下，没有变动。现谢某1诉至法院要求谢某2协助办理房屋过户手续。

【原告诉求】

谢某1请求：1．确认双方在1993年签订的房屋买卖合同有效，案涉房屋归谢某国所有；2．判令谢某2协助谢某1办理房屋过户手续。

【被告辩称】

谢某2辩称，1、我与谢某1之间不存在房屋买卖关系，谢某1没有支付购房款，我也没有交付房屋，谢某1是翻墙爬窗进入居住。2、案涉《立据》违反了土地管理法中关于一户一宅的强制性规定而无效。3、而房屋作为不动产，需要登记方能发生物权变动，故即使已经交付也不会导致物权的变动。

【法院裁判】

一、确认谢某2与谢某1于1993年签订的立据中关于房屋买卖部分的合同依法有效；二、谢某2应协助谢某1办理案涉房屋下的集体土地使用证的过户手续；三、驳回谢某1的其余诉讼请求。

【律师分析】

本案诉争焦点为：案涉立据是否有效。

根据《民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，原被告双方均具有相应的民事行为能力，欲说明案涉立据的效力，则还需从当事人的意思表示是否真实及是否存在违反法律法规的强制性规定及公序良俗来考量。

一、 合同履行情况不影响合同的效力。

谢某2主张立据名为房屋买卖，实为房屋借用，系谢某2为了向其妻子隐瞒实情才与被谢某2签订，主据记载的内容并非双方当事人的真实意思表示。但纵观该主据全文，双方买卖案涉房屋的意思表示明确，对房屋的四至、价格、款项的支付和房屋的交付等细节均作了详细约定，并有执笔人、中间人的签字，应当认为买卖案涉房屋系双方的真实意思表示已具有高度盖然性。至于在该主据签订后，被谢某2有无按约履行尾款支付义务、有无占有使用案涉房屋以及通过何种方式占有使用等，均不足以来倒推否定双方在签订案涉主据时的买卖意思表示。

二、 物权变动的结果行为不影响原因行为的效力。

我国实行物权变动区分原则，即发生物权变动时，物权变动的原因和物权变动的结果作为两个法律事实，它们的成立和生效依据不同的法律根据，物权法上称为原因行为和结果行为（即处分行为），物权变动的原因行为是债法上的意思表示即债权行为，它不一定引起物权变动的结果，但债权意思表示即合同是可以成立的。物权变动原因行为的成立，不以物权变动为必要要件，不能以物权变动是否成立为标准判断。

本案系农村房屋买卖合同纠纷，双方之间系农村房屋买卖合同关系。《民法典》第二百一十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，发生房屋买卖合同关系时，案涉房屋并未取得权属登记，但从所有权权属来看，该房屋应为谢某2所有，谢某1有理由相信谢某2有权处分案涉房屋；退一步说，即使案涉房屋登记在谢某2名下，并载明户内有家庭农业人口4人，但谢某2作为户主，在出卖房屋时，谢某1支付了合理的对价，故谢某1有理由相信谢某2有权处分案涉房屋，且案涉房屋也已交付给谢某国使用；双方系同一集体经济组织成员，故案涉合同合法有效。《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉房屋为农村房屋，并不能办理房产证，谢某国请求确认案涉房屋归其所有，缺乏法律依据，不予支持。谢某1要求谢某2协助办理过户手续，实际上只能是协助办理集体土地使用证的过户。

三、 违反法律的管理性规定并不导致合同无效。

谢某2主张案涉合同违反法律效力性强制性规定而无效，其依据是《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条“共同共有人对共同财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益”的规定；但《最高人民法院关于适用〈民法典〉时间效力的若干规定》第八条规定“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定”，而《民法典》第五百九十七条规定“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任”，根据该条规定可以明确得出买卖合同不因出卖人无权处分而无效的结论，故按照民法典规定，部分共有人处分共有财产的合同为有效，则按上述法律规定，案涉合同应适用民法典的相关规定，案涉合同在无其他无效情形时依法应认定为有效。

谢某2又提出该主据内容因违反土地管理法中关于“一户一宅”的强制性规定而无效。但土地管理法中关于“一户一宅”的规定属于管理性规定而非效力性规定，违反该规定的并不当然意味着无效，有关部门还要审查其获得宅基地的权利来源、宅基地总面积等要素，进而作出是让其继续使用还是强制收回或是有偿使用等决定，故谢某2以此为由来主张案涉主据无效于法无据。

因谢某2系案涉房屋的原户主，且当时另有执笔人和中间人的见证，故应认为在签订案涉主据时，被谢某2当然有理由相信谢某建有权代表其户全体成员出卖该房屋，此举也符合当时农村房屋交易的一般习惯，故根据物权变动区分原则和善意取得制度认定该主据合法有效，谢某2应协助被谢某建办理相关过户手续。至于在过户手续办妥后，被谢某2拥有的宅基地数量和总面积是否符合规定，并不在法院审理的范围内，而应由房屋行政管理部门确认。