卖房人未及时迁出户口，应承担违约责任

         卖房人未及时迁出户口，应承担违约责任

【案情简介】

2015年3月，原告王某与被告司某签订了《房屋买卖合同》，约定被告出售坐落于北京市丰台区某小区房屋。合同约定，出卖人应当在房屋所有权转移登记之日起30日内，办理原有户口迁移手续，如因出卖人自身原因未能及时将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金。同年5月，双方办理产权过户手续。

王某称，其在今年出售该房屋时，才得知房屋上尚有案外人户口。具体知晓的时间是2021年3月份。

法院依职权向房屋所在地派出所核实，涉案房屋上有吴某等四人户口。

【原告诉求】

1. 判令被告支付违约金32万元；

2. 诉讼费由被告承担。

【被告辩称】

被告司某不同意原告诉讼请求，理由：一是原被告之间没有权利义务关系，双方之间的房屋买卖合同权利义务关系已经履行完毕。二是该案已经过诉讼时效，交易的时候我告知原告我户口没有在房产上，房产交易后应当及时发现户口问题，其没有发现是其自身问题，现在起诉已经超过诉讼时效，我的户口一直未在该房产上，该房产上的户口是我上一家的。

【法院裁判】

1. 被告司某于本判决生效之日起七日内向原告支付逾期迁出户口的违约金1万元；

2. 驳回原告的其他诉讼请求。

【律师分析】

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

原告王某与被告司某签订的《房屋买卖合同》是双方之间真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。

按照合同约定，被告司某负有将涉案房屋的原有户口迁出的义务，司某未依约迁出原有户口的行为已经构成违约，应当承担违约责任。

关于违约金的数额。考虑到该房屋上的户口为案外人户口，被告未及时迁出并非恶意违约，现产权人已申请将涉案房屋户口迁出，同时原告没有就其所受损失举证证明，故法院对合同的实际履行情况、被告的过错程度、房屋的实际损失及预期利益等因素，根据公平原则，酌情确定违约金数额。

关于诉讼时效。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案诉讼时效应当从今年3月份起算。户口登记信息并不属于无条件向社会公众公示的信息，所以原告王某在出售房屋时才知晓该房屋尚有案外人的户口信息不存在故意或重大过失。

律师提醒：户口迁出、迁入等户籍管理问题属于行政管理范畴，不属于民事法律关系，如果向法院起诉要求卖家迁出户口，不会得到法院支持。但是，出卖人未及时迁出房屋原有户口，已构成违约，买方可以起诉出卖人承担违约责任。