房屋没有经过消防验收，租赁合同是否有效

房屋没有经过消防验收，租赁合同是否有效

【案情简介】

2017年4月，A单位与X公司签署《房屋租赁合同》，约定X公司承租A单位涉案房屋，租期共5年，租赁用途为办公，租金每三年在原基础上递增5%，租金按月支付。合同期满或被解除后30日内，X公司须将房屋恢复原状或经A单位同意保留全部或部分装饰或附属物（A单位无须向被告支付任何补偿或赔偿）；同时X公司须及时撤离其所有人员，并将房屋内其所属财产物品和装置全部搬离原租房屋及其所属建筑物，否则，即被视为已经放弃其对该物品中享有的权益，且A单位及物业方有权处置该物品而不必向X公司承担任何责任；如X公司逾期交还房屋，则每逾期1天应向A单位支付原日租金3倍的房屋占用费。造成A单位经济损失的，X公司应当赔偿。

《房屋租赁合同》第十二条第四款约定，X公司逾期未交纳按约定应当由X公司交纳的各项费用的，A单位有权单方解除合同，收回租赁房屋，并要求X公司承担违约责任，赔偿A单位受到的实际经济损失。

因X公司拖欠租金，A单位诉至法院。

【原告诉求】

1．判令被告支付拖欠的房屋租金；

2．判令被告支付因其逾期交纳房屋租金产生的违约金；

3．判令被告赔偿拖欠2017年9月1日至2019年8月30日房屋租金的利息；

4．判令被告按照日租金3倍的标准支付2019年8月31日至2020年6月25日的房屋占用费。

【被告辩称】

从签订合同到目前为止，A单位都没有提供注册登记资料，因为涉案房屋没有取得消防许可和房屋所有权证，信用达公司签订合同的目的无法实现，故不能按照市场价格计算房屋租金。

因为涉案房屋没有《消防许可证》和《房屋所有权证》，不应投入使用，不应出租，故A单位将涉案房屋出租属于违法行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定《房屋租赁合同》应属无效。

被告提出反诉请求为：1、判令本案《房屋租赁合同》为无效合同；2、判令A单位返还已支付的房租。

【法院裁判】

1.被告支付原告房屋租金和使用费；

2.被告支付原告逾期缴纳房屋租金产生的违约金；

3.被告支付原告房屋占用费。

4.驳回原告其他诉求。

5.驳回反诉原告全部反诉请求。

【律师分析】

《消防法》第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。

但上述条款是行政管理的需要，属于管理性强制规定，违反管理性强制规定，并不会必然导致合同无效。

《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第三条规定，当事人一方以租赁房屋未办理工程竣工或消防验收，或者经验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。

但是，如果因为房屋未通过消防验收，导致无法满足承租房屋的用途，承租人可以要求解除租赁合同。