签订购房合同后发现无购房资格能否以重大误解撤销购房合同？

近年来，随着国家开始对房地产市场进行调控，防止房价过快上涨，各个省市地方出台了一系列限购政策，有的购房人没有仔细审查自身是否是限购人群，或者中介怠于履行义务未能提示购房人注意是否为限购人群，导致购房合同签订后无法履行，卖家主张定金罚没，赔偿违约金及损失，买房人主张撤销合同的纠纷不断发生，在买房人主张撤销合同的纠纷中常见的买房人提出的理由是误以为有购房资格，签订合同存在重大误解，要求以意思表达不真实撤销合同，那么这种主张能否得到法院的支持呢？本文便是对此进行分析。

老规矩，先说结论再说理由。

大部分法院认为，签订买房合同时限购政策已出，买房人签订合同后发现自己并无购房资格，不能以重大误解为由主张撤销合同。

重大误解是《民法典》规定误解方可以以意思表示不真实为由主张撤销合同的法定事由，我国的司法实践认为只有对合同的主要内容发生误解的情况下，才可能影响当事人的权利和义务并可能使误解一方的订约目的不能达到。若仅仅是合同的非主要条款发生误解且不影响当事人的权利义务，就不应作为重大误解。原《民法通则意见》第71条规定：“行为人因行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。

另外，该误解是由误解方自己的过失造成的，而不是因为受他人的欺骗或不正当影响造成的，如果是对方当事人欺骗或者第三人欺骗但对方当事人知情的或应当知情的，虽然属于可撤销的民事法律行为，但是是属于因欺诈或胁迫而获得的撤销权的情况。

另外，在通常情况下，误解必须是由表意人的过失造成的，即因其不注意、不谨慎造成的。如果表意人具有故意或重大过失，如表意人对于对方提交的合同草案根本不看就签字盖章，则行为人无权请求撤销。法律不允许当事人在自己具有故意或重大过失的情况下，借口其实施的行为对自己不利，而随时提出撤销。误解完全是由误解一方自己的行为所造成的，在这一点上，它与误传是不同的。在误传的情况下，表意人所作出的意思表示是真实的，只是由于传达人或传达机关在传达过程中的失误造成了错误。而误解完全是由自己的原因造成的。

对于购房人未注意审查自己购房资格原因导致签订根本无法履行的房屋买卖合同而言，司法实践一般认为该误解非对于合同的基本要素、重要要素的误解，如对合同签订的主体、房屋价款、房屋坐落位置等的误解，而且认为各地的限购政策是向社会公示的，社会公众很容易了解政策的具体内容，从而对自己是否符合购房条件作出判断，作为买房人，在买房前去审查自己的购房资格是理所当然应尽的基本义务，没有审查导致事后发现无购房资格而无法履行合同的，属于重大过失的情形，不适用重大误解请求撤销合同的法律规定。

以下是节选2篇判例及裁判要旨

(2017)沪0112民初3913号

裁判要旨：本院认为,首先,顾XX作为完全民事行为能力人,应当对自己的所言所行有充分的认识和理解,并应当对自己的言辞和行为承担完全的民事责任。其次,顾XX并无证据证明中介或李XX在签约时对其采取过欺诈的行为或举措;至于购房政策,政府相关部门早已对房屋买卖政策采取了公开、透明的方式比如电视、报纸等媒介予以了广而告之,顾XX不可能不知,即使不清楚,顾XX也可向有关部门予以咨询,且从顾XX陈述其本身也是将涉案房屋出售予以换购新房,故若涉案房屋顺利出售、按时过户,对其换购新房并不存在障碍。因此,对于顾XX所称的受到欺骗、重大误解、显失公平等意见,本院均不予采纳,顾XX基于前述意见要求撤销双方之间买卖合同关系,本院亦不予支持。

(2018)沪0112民初20932号

裁判要旨：关于原告所称第三人未如实告知本市限购政策,本院认为,国家或地方的限购政策属于公众所知可以查阅的政府公开信息,原告自身又系受过良好高等教育的社会人士,并非第三人故意可以隐瞒的事实。原告作为购房人有责任更有义务在签约前尽到谨慎注意义务,不能以他人未告知为由而免除自己的责任。再者,根据本案查明的事实,原告在购买系争房屋时，第三人已经向其出示了《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》,在该申报表中,对本市限购政策已在注记部分予以了详细地记载,原告亦在该申报表上签字确认。至于原告的婚姻状况,用以判断其究竟是属于以单身人士的身份购房还是以家庭为单位购房,有赖于原告自身对其个人情况的信息披露。然本案中,在前期签订房屋买卖合同时,未有证据证明原告向第三人作出有关其个人婚姻状况的信息披露,在其向第三人的工作人员发送的信息中仅有其身份证及房产证的图片,故原告将未如实告知限购政策的责任一味归咎于第三人,本院不予认同。