承重墙被拆业主维权索赔详细攻略

2023/05/08 11:56:06 查看937次 来源:王丽波律师

 

 4月28日,哈尔滨市利民学苑小区3层租户为开设健身房,不惜动用钩机、铲车等多种专业拆迁设备,拆除房屋承重墙,导致总层高35层的居民楼墙体开裂直至21层,全楼居民紧急疏散,直接经济损失已达1.6亿,各项间接损失则无法估量。

     后续业主维权之路困难重重,索赔的重点和难点又在哪里?本文将一次性说清维权、索赔的全流程及重难点处理。

 01 立即举报,制止违法行为,控制违法行为人

建议的举报路径为物业公司、社区居委会、110、当地城管部门或住建部门。其中,物业公司离现场最近,对业主、租户均有联系方式,存留有装修手续备案资料,对住户装修负有监督监管责任,对业主生命财产安全负有保护责任,应在第一时间到达现场并及时阻断违法行为,视现场情形疏散和安顿住户,保留现场证据,通知业主、包工头等人员到场,联系居委会及其他行政主管部门,控制现场违法行为人。

 

02

房屋危险性鉴定,接受临时安置

如果经初步判断,发现楼房存在危险隐患,不宜继续居住,可要求安置并接受临时安置费用(大概率由涉事的业主、租户、包工头、物业公司等先行支付),并要求对房屋危险性进行正式鉴定。房屋危险性鉴定由警方或政府指定的鉴定机构进行,业主有权要求公示房屋危险性鉴定意见。如果房屋危险性鉴定结论为C级,说明楼宇局部出现险情,部分承重结构承载力不能满足正常使用要求,需要加固或改造后方能使用;如果房屋危险性鉴定结论为D级,说明楼宇为整栋危房,一般处理方式有以下几种:处理使用、停止使用、整体拆除。

笔者意见:本次哈尔滨拆除3楼承重墙事件大概率上构成危险性D级,停止使用或者整体拆除应当是最佳方案。但涉事的业主、租户、施工队明显不具备足额清偿能力,拆除安置或拆除重建不仅成本过高,而且对周边影响较大,参照过去几起类似事件的处置方法,最终选择加固排危方案的可能性比较大。

 

03

要求公示修复方案以及实施方案

修复方案或改建方案应由专业的设计单位出具图纸,由专家论证,经向业主说明后方可通过。实施方案应当包括成本造价预算、拟聘请的施工方、施工费用造价、支付和追偿形式等内容。以免后续赔偿维权时发生争议。

 

04

修复工程完工后委托第三方鉴定机构再次鉴定

修复工程完工后应当再次委托第三方鉴定机构,对房屋修复后的危险性等级再次进行鉴定。如果修复后的房屋危险性等级恢复至B级以上,说明不影响主体结构安全,基本能满足安全使用要求,可以恢复入住。

笔者意见:业主可派业主代表自行选择鉴定机构进行鉴定,对鉴定过程和意见进行全程监督。

 

05

赔偿范围的确定

拆除承重墙对楼体造成损坏,影响楼内其他业主正常居住,民事上需要进行赔偿,赔偿范围首先包括房屋修复、加固费用,修复期间的安置补偿费用等实际发生的费用。

比较有争议的是房屋受损贬值的损失是否应当赔偿。该事件曝光后迅速冲上热搜,势必影响房屋市值,且受损房屋即使进行了修复,也很可能无法恢复到原有价值,受害业主这部分损失不属于直接损失和已发生损失,因此是否能够获得赔偿存在较大争议。

笔者意见受损房屋业主有权利就该房屋受损贬值的损失请求赔偿。至于价值贬损的金额如何确定,可以在修复前后房屋危险等级鉴定报告的基础上,申请法院聘请专业房屋评估公司进行房屋价值鉴定来进行确定。

06

申请赔偿的对象及责任划分

1、租户和实施拆除的施工单位(包工头)应共同承担连带赔偿责任。

租户租用民房建设健身房,在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构,擅自指令变更房屋主体结构和承重墙;施工队在明知拆除承重墙可能造成的后果,依然违法施工,已经违反《中华人民共和国民法典》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《建设工程质量管理条例》等的规定,应当对受害业主的全部损失承担连带赔偿责任。

除此之外,租户和施工单位(包工头)还面临5万元以上10万元以下的行政罚款的处罚,并涉嫌违反《刑法》第一百一十五条规定,可能构成以危险方法危害公共安全罪。具体量刑还需看最终确定的财产损失范围及影响程度。

 

2、相关业主视情况可能承担连带赔偿责任或部分赔偿责任。

本案中业主将自由住宅出租用于健身房经营,理应预见到租户为经营目的有可能改变房屋主体结构和违法装修,应当协助办理租赁手续和住户装修登记等事宜,提示租户依法装修,如果在此过程中业主没有尽到相应义务,则有可能承担部分赔偿责任;如果业主是明知租户拟拆除承重结构而默许或者支持,则有可能与租户承担连带赔偿责任。

 

3、物业公司可能在管理失职的范围内承担赔偿责任。

从本案公开报道看,租户将多种型号的拆迁设备堂而皇之拉入小区,大张旗鼓的大拆大改,明显物业公司没有尽到及时巡视、询问并及时采取必要措施的职责。如果在查证核实物业公司在此情况下也没有按照房屋装修装饰的管理规定履行相关装修手续,将装修图纸备案登记,并起到提示、监督、巡查的应有义务,或者在违法行为发生后没有及时采取措施放任损失扩大,物业公司也应当在其管理失职的范围内承担赔偿责任。

 

 

 


关于我们| 业务介绍| 加入律图| 帮助中心| 网站地图| 意见反馈| 不良信息举报 >>

Copyright©2004-2021 成都律图科技有限公司 版权所有 蜀ICP备15018055号-1 增值电信业务经营许可证(川B2-20160341)