农村土地承包经营权抵押、抵押合同效力、四荒地抵押 | 辽阳土地律师辛鑫：土地抵押借款后还不上，抵押有效吗
我是辛鑫，辽宁文正律师事务所执业律师，在辽阳做法律工作十多年了。
农村土地承包经营权抵押，是土地流转中风险最高、争议最大的一种方式。很多农民朋友需要用钱的时候，想把承包地抵押给银行或者个人借钱，但土地承包经营权能不能抵押、怎么抵押、抵押之后还不上钱会怎么样，这些问题大多数人并不清楚。有些人把家庭承包的耕地拿去抵押，最后抵押被认定无效，钱没借到还惹了纠纷；有些人用四荒地抵押借了钱，到期还不上，地被债权人收走了才发现后果严重。我在辽阳执业这些年，处理过不少这类案子。今天用三个我亲历的案例，把土地承包经营权抵押合同纠纷中的关键法律问题讲清楚。
第一个案子：以家庭承包地抵押借款，抵押被认定无效，债权人空拿着合同要不回钱
老常是辽阳县某村的村民。前几年他家里急需用钱，儿子结婚要彩礼，手头紧张。同村的老项是做生意的，手里有钱。老常找老项借钱，老项说借钱可以，但要有东西做抵押。老常说我家有十亩承包地，可以用地做抵押。两人写了一份借款协议，约定老常向老项借款数万元，以老常家的十亩承包地作抵押，到期不还钱，老项可以收地抵债。
钱借了，抵押协议也签了。一年后借款到期，老常家里还是困难，钱还不上。老项拿出协议说：“你不还钱，地就是我的了。”老常慌了，找到我。
我看了两人的协议，问题很清楚：老常用来抵押的是家庭承包的耕地。按照《农村土地承包法》和《民法典》的规定，家庭承包的耕地、林地、草地，原则上不得抵押。法律允许抵押的是通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的“四荒地”——荒山、荒沟、荒丘、荒滩。老常家的十亩地是二轮承包时分到的家庭承包地，不在可以抵押的范围之内。
我告诉老常：这份抵押协议在法律上很可能是无效的。老常可以通过诉讼确认抵押无效，避免土地被收走。老常听了之后稍微放心了些，但还是担心钱的事怎么办。我说：抵押无效不等于借款关系无效。你欠老项的钱还是得还，但老项不能直接收你的地。钱的事可以商量还款计划，地的事法律会保护你。
我代理老常向法院提起了诉讼，请求确认抵押条款无效。在法庭上，老项坚持说协议是双方自愿签的，白纸黑字，怎么能不算数。我向法庭指出：自愿签订是事实，但合同内容不能违反法律强制性规定。家庭承包地不得抵押，是保护农民基本生存权益的法律红线。如果允许家庭承包地随意抵押，农民一旦还不上钱就失去土地，生存根基就没有了。法律不允许，合同就不能有效。
法院经审理后认定，老常以家庭承包地设定抵押，违反法律强制性规定，抵押条款无效。判决确认抵押无效，同时确认老常和老项之间的借款关系仍然存在，老常应当偿还借款，但老项不能以抵押为由直接收回土地。
老常后来和老项协商了一个分期还款的方案，地保住了，钱也慢慢还上了。
这个案子的启示是：家庭承包地不能拿去抵押。农民朋友急需用钱，不要拿自己的口粮地做赌注。你签了抵押协议也没用，法律不认。如果已经签了这种协议，不要慌，通过法律途径确认抵押无效，地不会被收走。但欠的钱还是要还的，该还的账不能赖。
第二个案子：四荒地承包经营权抵押借款，到期不还，债权人依法实现抵押权
老潘是辽阳灯塔市的一个农业大户。几年前他通过公开招标的方式，承包了村里一片荒山，承包期二十年，用于种植果树和养殖。后来老潘要扩大经营，需要资金，就找到一家农村信用社贷款。信用社要求提供担保，老潘提出用自己承包的那片荒山的承包经营权做抵押。信用社审核后同意，双方签了抵押合同，并依法办理了抵押登记。
老潘拿到了贷款，经营了一段时间。后来市场行情不好，水果价格低，养殖也赔了钱，贷款到期还不上。信用社多次催收无果后，向法院起诉，要求实现抵押权，用荒山承包经营权的变价款优先受偿。
老潘找到我，问有没有办法保住荒山。我仔细看了相关材料后告诉他：这个案子和家庭承包地抵押不一样。他承包的是荒山，通过招标方式取得，属于法律允许抵押的“四荒地”。抵押合同合法有效，而且依法办理了登记，信用社的抵押权是完整有效的。到期不还，信用社有权依法实现抵押权。这个案子从法律上打赢的可能性很小，更现实的做法是和信用社协商，争取保留承包权或者达成分期还款方案。
老潘听了我的分析，决定走和解路线。我代理老潘和信用社谈判，提出老潘继续经营荒山，分期偿还贷款本息，信用社暂不处置抵押物。信用社考虑到荒山变现难度大、处置成本高，接受了和解方案。双方达成了还款协议，老潘保住了荒山的承包经营权，靠经营慢慢还贷。
这个案子的启示是：四荒地的承包经营权可以抵押，而且抵押登记之后法律效果非常强。农民朋友用四荒地抵押借款，要清醒地认识到：一旦到期不还，抵押权人真的可以处置你的承包经营权。抵押之前要评估好还款能力，不要因为一时资金需要就把地押上去，最后地没了、经营也没了。
第三个案子：抵押未经登记，债权人主张抵押权不能对抗善意第三人
老马是辽阳县的一个养殖户。他承包了村里的一片荒沟，用于养鱼。后来老马因为资金周转，向朋友老何借了一笔钱，双方签了抵押合同，老马把荒沟的承包经营权抵押给老何，但双方没有去办理抵押登记。老何觉得反正是朋友，签了合同就行了，登记不登记的没必要。
半年后，老马又缺钱，就把同一个荒沟的承包经营权转让给了同村的老苏，老苏不知道荒沟已经被抵押给老何了。老苏付了转让款，和村委会重新签订了承包合同，取得了荒沟的承包经营权。
老何知道后不干了，说荒沟已经抵押给我了，老马你怎么能再卖给老苏？老何起诉到法院，要求确认老马和老苏的转让无效，荒沟的承包经营权应该归他享有优先受偿权。
我代理老苏应诉。这个案子的核心问题很清楚：抵押合同签了，但没有办理登记，抵押权能不能对抗后来的善意受让人？
根据《民法典》的规定，不动产抵押权自登记时设立。土地承包经营权的抵押，同样以登记为设立条件。老何和老马签了抵押合同，但没有办理登记，抵押权根本没有依法设立。既然抵押权没有设立，老何对荒沟就不享有法律意义上的优先受偿权。老苏在受让时不知道抵押的事，支付了合理对价，和村委会重新签了合同，属于善意受让人。老何不能以一份没登记的抵押合同来对抗老苏。
在法庭上，老何坚持说抵押合同是双方签的，老马违约在先。我向法庭指出：抵押合同是债权合同，约束的是老马和老何之间的关系。老马把已经签了抵押合同的荒沟又转让给老苏，老马对老何构成违约，老何可以找老马赔偿损失。但抵押权没有登记就没有设立，不发生物权的效力。老苏是善意受让人，他的承包经营权受法律保护。老何的损失，应当向老马追偿，而不是找老苏要地。
法院经审理后认定，老何与老马之间的抵押合同未办理登记，抵押权未依法设立，不能对抗善意受让人老苏。老苏取得荒沟承包经营权合法有效。老何的损失，另案向老马追偿。
这个案子的启示是：抵押不登记，等于没抵押。农民朋友和债权人之间签了抵押合同，千万要去登记。登记之后，抵押权才真正设立，才能对抗第三人。不登记，合同签得再漂亮，也只是一张纸，遇到别人先登记或者先受让，你的权利就悬了。
写给农民朋友的三句话
土地承包经营权抵押，是大事中的大事，一步不慎可能失去土地。我总结三句话：
第一，家庭承包的耕地、林地、草地不能抵押。法律不允许，签了合同也无效。谁跟你说家庭承包地能抵押，你要多个心眼。
第二，四荒地可以抵押，但抵押登记必须办。抵押合同签了不算数，登记了才算真正设立抵押权。到期不还，抵押权人可以依法处置你的承包经营权。
第三，抵押之前算好账。土地是农民的根本，不能因为一时的资金困难就轻易把地押出去。评估好还款能力，想清楚最坏的结果，再决定要不要抵押。
我是辛鑫，在辽阳做法律工作十多年了，辽宁省首届农村土地承包仲裁员。土地承包经营权抵押的事，牵扯的是农民土地的“生与死”，不敢马虎。遇到抵押上的纠纷或者拿不准要不要抵押，来问我。别自己扛着，早点找专业的人帮你拿个主意。
辛鑫律师
辽宁文正律师事务所执业律师
法学硕士，执业十余年，土地纠纷与农村法律事务实战经验丰富
辽宁省首届农村土地承包仲裁员
持有A类法律职业资格，可代理全国范围民事案件及刑事案件
核心领域：
土地纠纷，在土地承包经营权确认、承包地征收补偿费用分配、宅基地使用权、建设用地使用权、地役权、相邻关系、农村土地承包合同、土地承包经营权转包转让互换入股抵押、建设用地使用权出让转让、土地租赁、房屋拆迁安置补偿、合资合作开发房地产等领域有丰富仲裁和诉讼代理经验，善于通过仲裁程序高效解决农村土地争议；专注刑事辩护，成功办理多起不批捕、不起诉案件，擅长处理重大、复杂刑事案件，办案严谨细致，善于从复杂案情中精准切入；合同纠纷，在买卖合同、民间借贷、建设工程、租赁合同、股权转让等领域有丰富代理经验，诉讼与非诉并重，财产保全反应迅速
服务地域：
立足辽阳地区及周边，依托A证资质可代理全国范围刑事、民事案件
法律咨询：
如您或家人正面临土地纠纷、刑事法律风险或合同纠纷，可通过私信或电话预约当面或远程咨询。专业判断，决定案件走向
让每一份土地权益都得到保障，让每一个刑事辩护都直击要点，让每一份合同都经得起考验——辛鑫，只做复杂争议解决的律师
