土地租赁、拖欠租金、擅自转租 | 辽阳土地律师辛鑫：租出去的地被拖欠租金怎么办
我是辛鑫，辽宁文正律师事务所执业律师，在辽阳做法律工作十多年了。
土地租赁合同纠纷，在辽阳城乡结合部和农村都很多。城郊的村集体把地租给企业建厂房、做物流、搞养殖，农户把自己不种的地租给种植大户或者农业公司。土地租赁和土地承包经营权流转不一样——租赁不发生承包经营权变动，地还是出租方的，承租方只是在一定期限内使用。但恰恰因为土地租赁很普遍，合同又常常签得不规范，纠纷特别多。欠租不交的、擅自转租的、到期不还地的、改变土地用途的，每年都能遇到不少。今天用三个我亲历的案子，把土地租赁合同纠纷中的核心法律问题讲清楚。
第一个案子：承租方长期拖欠租金，出租方通过诉讼追回欠款并收回土地
老韩是辽阳县某村的村民，家里有二十亩承包地。前些年他把地租给了邻村的一个种植大户老许，两人签了租赁合同，约定每年租金几万元，租期五年，每年的租金在年初一次性付清。前两年老许还按时交租，到了第三年，老许说种的东西卖不出去，手头紧，让老韩宽限几个月。老韩觉得都是乡里乡亲的，就答应了。结果这一宽限就是一年多，老许的租金一直拖着不交。地里的作物老许还在管，但租金就是不提。
老韩找老许要钱，老许今天推明天，明天推后天。老韩没办法，找到我。他说：“辛律师，地是我的，他种着地不交租，我拿他一点办法都没有。”
我看了租赁合同，条款很明确：每年租金是多少，什么时候交，逾期不交的违约金怎么算。老许欠租的事实清楚，老韩催要的微信记录也保存着。这个案子的法律关系不复杂：承租方逾期不付租金，出租方有权要求支付租金和违约金，逾期时间长的还可以要求解除合同、收回土地。
我帮老韩做了两件事。第一，固定证据——租赁合同、土地交付时的照片、欠租期间的微信催收记录。第二，向法院起诉，诉讼请求是判令老许支付全部欠付租金和违约金，解除租赁合同，老许腾退土地。
在法庭上，老许承认欠了租金，但说经营困难，能不能少算点违约金。我向法庭指出：经营风险是承租方自己承担的，不能转嫁给出租方。租金是合同约定的义务，拖了一年多没给，出租方的地白让人种着，一分钱拿不到，这个损失谁承担？合同写了违约金怎么算，就要怎么算。法院最终判决老许支付全部欠付租金及违约金，解除租赁合同，限期腾退土地。判决生效后，老韩顺利收回了地，重新租给了别人。
这个案子的启示是：土地租出去之后，租金不是“能拖就拖”的。出租方心软可以理解，但心软不能没有底线。承租方拖欠租金超过合理期限，出租方有权解除合同收回土地。关键是要保留好合同和催收记录，证据在手，要钱有据。
第二个案子：承租方擅自把土地转租给第三人，出租方起诉收回土地
老赵是辽阳灯塔市某村的村民。他把家里的十五亩地租给了一个做设施农业的老周，合同约定租期八年，租金每年固定，合同里特意写了一条：未经出租方书面同意，承租方不得转租。
前几年老周自己经营，大棚种菜种得还可以。后来老周觉得累，把土地转手租给了另一个种植户老孙，自己当起了“二房东”，坐收差价。老赵知道后很生气，说合同里写得清清楚楚不能转租，你怎么能不打招呼就转给别人？老周说：“地我租了，我再租给别人是我自己的事，租金我一分不少给你。”
老赵找到我。这个案子的核心在于：承租方未经出租方同意擅自转租土地，出租方有什么权利？
根据《民法典》第七百一十六条的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。老赵和老周的租赁合同里也有明确约定。老周擅自转租，违反了合同约定和法律规定，老赵有权解除租赁合同、收回土地。
我帮老赵收集了证据：租赁合同原件、老周把地转租给老孙的证明——包括老孙在地里经营的现场照片、老孙自己的证言、老周和老孙之间的转租协议。然后代理老赵向法院起诉，请求解除租赁合同，老周和老孙腾退土地。
在法庭上，老周还是那套说辞，说地租给他了，他再租给别人是他的权利。我向法庭指出：合同是你的权利边界。租赁合同明确约定未经同意不得转租，法律也规定了出租人对擅自转租的解除权。你未经老赵同意把地转给老孙，突破了合同授权的使用方式，老赵解除合同有充分依据。
法院经审理后认定，老周未经老赵同意擅自转租，构成违约，判决解除租赁合同，老周和老孙限期腾退土地。老赵收回了自己的地。
这个案子的启示是：土地租赁合同里写“不得转租”不是摆设。承租方擅自转租，等于把出租方的地交给了一个出租方不了解、不信任的人使用，出租方完全有权利收回土地。出租方发现擅自转租，要第一时间固定证据，及时起诉。
第三个案子：土地租赁到期后承租方拒不返还，出租方申请强制执行
老曹是辽阳市郊某村的村民，他有一块地被一家从事物流运输的企业租用做停车中转站，租期三年。租期快到期时，物流企业想续租，但老曹对企业的租金标准有意见，双方没能谈拢。租期到了之后，物流企业既不续签合同，也不把地交回来，继续占用土地停车。老曹多次去讨说法，物流企业说：“我东西都在这放着，搬走需要时间，你再等等。”这一等又是大半年，地一直被占着。
老曹找到我。这个案子的法律问题很明确：租赁期限届满，合同终止，承租方应当返还租赁物。物流企业既不续租也不返还，属于非法占用，应当返还土地并支付占用期间的损失。
我帮老曹整理好合同和催告记录，向法院提起了诉讼。在法庭上，物流企业辩称双方还在“事实租赁关系”中，因为地还在继续用，等于自动续期。我向法庭指出：土地租赁合同到期后，承租方继续使用土地的，如果出租方未提异议，可以视为不定期租赁。但老曹明确不同意续租，多次要求返还土地，物流企业继续占用就是非法占用。事实租赁关系不是单方面说了算的，出租方拒绝续租，合同就已经终止。法院最终判决物流企业限期腾退土地，并支付占用期间的费用。
判决生效后，物流企业还想拖延。我帮老曹申请了强制执行，法院执行人员到场后，物流企业最终把车辆和货物清走，土地还给了老曹。
这个案子的启示是：土地租期到了，承租方没有“想占就占”的权利。出租方只要没有同意续租，合同就终止了。承租方继续占用，要支付占用费，还要承担腾退责任。遇到到期不还地的情况，出租方要及时起诉、申请执行，不能任由对方拖下去。
写给农民朋友的三句话
土地租赁纠纷，核心是合同意识和证据意识。我总结三句话：
第一，租地出去，合同写清楚。租金、租期、能不能转租、到期怎么交地，都要白纸黑字。现在怕麻烦，以后全是麻烦。
第二，发现欠租、转租、改变用途，及时说、及时留证据。口头说说没用，微信文字、书面通知、照片视频，留下痕迹才叫证据。
第三，租期到了不还地，法律管。不要以为是熟人、是朋友就不好意思。你的地被占着没收益，拖得越久损失越大。该起诉就起诉，该执行就执行。
我是辛鑫，在辽阳做法律工作十多年了，辽宁省首届农村土地承包仲裁员。土地租赁的事，看着简单，但一个不留心就变成拉锯战。遇到租赁上的纠纷，拿不准怎么办，来问我。别自己扛着，早点找专业的人帮你拿个主意。
辛鑫律师
辽宁文正律师事务所执业律师
法学硕士，执业十余年，土地纠纷与农村法律事务实战经验丰富
辽宁省首届农村土地承包仲裁员
持有A类法律职业资格，可代理全国范围民事案件及刑事案件
核心领域：
土地纠纷，在土地承包经营权确认、承包地征收补偿费用分配、宅基地使用权、建设用地使用权、地役权、相邻关系、农村土地承包合同、土地承包经营权转包转让互换入股抵押、建设用地使用权出让转让、土地租赁、房屋拆迁安置补偿、合资合作开发房地产等领域有丰富仲裁和诉讼代理经验，善于通过仲裁程序高效解决农村土地争议；专注刑事辩护，成功办理多起不批捕、不起诉案件，擅长处理重大、复杂刑事案件，办案严谨细致，善于从复杂案情中精准切入；合同纠纷，在买卖合同、民间借贷、建设工程、租赁合同、股权转让等领域有丰富代理经验，诉讼与非诉并重，财产保全反应迅速
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